Selger gjorde rørarbeidet selv uten rørlegger

Rørarbeid selv: når blir det en mangel

Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Rør som lekker, sluk uten riktig fall og skjøter som ikke tåler trykk er avvik fra det du kan vente av en bolig, uansett hvem som utførte jobben.

At selgeren ikke er rørlegger, gir henne ikke et mildere ansvar. Reglene om mangler bygger på hvordan boligen er, ikke på hvem som gjorde hva. Men det kan påvirke hvor godt hun forsto hva som kunne gå galt, og dermed hva hun burde ha sagt fra om.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en feil. Ta derfor bilder, og få en fagperson til å skrive hva som er galt og hva det koster å rette opp.

Hva selgeren skulle ha sagt

Selgeren skal opplyse om forhold hun kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). At rør er lagt om uten fagfolk, er et slikt forhold i de fleste tilfeller. Hun vet selv at det ikke er gjort av en rørlegger, og de fleste kjøpere vil ønske å vite det.

Sier annonsen eller salgsoppgaven noe annet, for eksempel «nytt bad fra 2019», og det ikke stemmer med hvordan jobben ble gjort, kan det være en uriktig opplysning etter § 3-8. Den må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet i tide og tydelig.

Når du skal vurdere hva kjøpere kan forvente, er det også viktig å se på hvordan tilstandsrapporten behandler forholdet. Har den bygningssakkyndige spurt eieren om arbeid, og selgeren har svart, står svaret ofte i rapporten. Forskriften sier at den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere reparasjoner og installasjoner gjort de siste fem årene, hvis de er gjort av kvalifiserte håndverkere.

Slik gikk det for Cecilie

Cecilie kjøpte et rekkehus med nylig pusset opp bad. I egenerklæringen stod det at badet var «totalrenovert i 2020, egeninnsats». Hun tenkte ikke mer over det.

Fire måneder etter overtakelsen begynte gulvet å bule ved dusjhjørnet. En rørlegger åpnet gulvet og fant at avløpet var koblet på med feil fall, slik at vann sto igjen under fliser. Det viste seg at selgeren selv hadde lagt alt rørverket.

Cecilie meldte forholdet skriftlig og vedla rørleggerens rapport. Selgeren svarte at hun hadde nevnt egeninnsats, og at forsikringen deres ikke dekket. Etter en runde med korrespondanse ble saken løst med at selgeren betalte for omleggingen av avløpet, mens Cecilie sto for flislegging av eget valg.

Forsikring og ufaglært arbeid

Mange selgere har boligselgerforsikring. Et vanlig vilkår, for eksempel hos Gjensidige, er at forsikringen ikke dekker arbeid selgeren har gjort eller lovet å gjøre selv. Det betyr at selgeren kan stå uten dekning, og at hun selv må ta kostnaden. Vilkårene varierer mellom selskapene, så dette er bare et eksempel på et vanlig vilkår.

Det endrer ikke hva du kan kreve av selgeren. Kravet ditt bygger på avhendingslova, ikke på forsikringen. Men det kan påvirke hvor lett det er å få oppgjør, og du bør vite at selgeren kan bli mer motvillig når hun ikke har dekning.

Høyesterett har sagt at en uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at du mister kravet ditt, og at kjøperens undersøkelsesplikt ikke skal flytte risikoen for skjulte feil tilbake til deg (HR-2025-1749-A). Det gjør en stor forskjell hvis salgsoppgaven bare sa «egeninnsats» uten å forklare hva slags arbeid det var.

Slik går du fram

Sikre bevis først. Ta bilder og film, og ikke bygg over eller reparer før du har dokumentert. Få en rørlegger eller takstmann til å skrive ned hva som er galt.

Deretter sier du fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Selgeren har rett til å rette først, hvis hun tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Blir feilen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve kjøpet (§ 4-10 fjerde ledd).

Er det hun som mistet kontakten med noen som hjalp til, kan du lese mer i artikkelen om at selger har mistet kontakten med håndverkeren. Var det en snekker som gjorde jobben uten faktura, finner du det i artikkelen om en kjent snekker uten faktura. Du finner en samlet oversikt over kravene dine i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv. Hvem du skal sende kravet til, drøftes i artikkelen om selger eller forsikringsselskapet.

Kort oppsummert

• Rørarbeid som selgeren gjorde selv, er en mangel når det ikke holder standarden du kunne vente, uansett hvem som utførte det.
• Selgeren skal si fra om at arbeidet er gjort uten rørlegger, hvis du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Et vanlig forsikringsvilkår er at arbeid selgeren har gjort selv, ikke dekkes, men det endrer ikke kravet ditt mot selgeren.
• Selgeren har rett til å rette først, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.
• Dokumenter skaden med bilder og en rapport fra en fagperson før du reparerer.