Pen overflate skjuler dårlig underarbeid
Når en pen overflate skjuler dårlig underarbeid, er det en mangel hvis feilen gjør boligen dårligere enn du kunne forvente, og du ikke fikk vite om den. Fliser, maling og gulvbelegg forteller ingenting om hva som ligger under, og det er derfor ikke din risiko å måtte gjette. Det som avgjør saken, er hva selgeren visste, hva som sto i salgsdokumentene, og om feilen faktisk gir skade eller nedsatt funksjon. Kravene dine er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning og i alvorlige tilfeller heving.
Hva dårlig underarbeid betyr i praksis
Med underarbeid mener vi forberedelsene og de skjulte lagene som overflaten hviler på: underlag under fliser, planering før gulvbelegg, sparkling og grunning før maling, festing av plater. Er dette gjort dårlig, kan overflaten se helt fin ut den første tiden. Så kommer sprekker, løse fliser, blemmer eller flekker.
Dette skjer ofte når selgeren har gjort jobben selv for å spare penger, men også når håndverkere har tatt snarveier. Kjøperen ser bare det som står klart: en ferdig overflate. Det er noe annet enn å ha akseptert hele konstruksjonen bak.
Du kan ikke vente en bruktbolig i perfekt stand, og enkle kosmetiske feil er ikke noe du får dekket. Men når underarbeidet er så dårlig at overflaten svikter, eller det skjuler skade, er det i en annen kategori.
Slik vurderes en skjult feil i underlaget
Avhendingslova (loven om kjøp av brukt bolig) gir flere veier til en mangel:
- Avviket fra det du kunne forvente. Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Skjult, dårlig arbeid er ikke synlig tilstand.
- Uriktige opplysninger. Sto det i salgsoppgaven at gulvet eller badet var «nytt» eller «fagmessig utført», og det ikke stemmer, er det en mangel når opplysningen har virket inn på kjøpet. Generelle salgsord som «pent» er sjelden nok.
- Opplysninger selgeren holdt tilbake. Visste selgeren om feilen, og hadde du grunn til å regne med å få vite om den, kan det være en mangel. Det må også ha virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen.
Motparten din vil ofte si at du kjente til risikoen. Men det å kjenne til en risiko er i utgangspunktet ikke nok til at kravet ditt faller bort. Høyesterett har sagt at kjøperens undersøkelsesplikt ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen.
Slik gikk det for Arnfinn
Arnfinn kjøpte en leilighet med nylagt flisgulv i entré og bad. Rapporten ga gulvet ingen anmerkning. Etter fire måneder begynte flere fliser å sprekke, og det var hulrom under når han banket på dem.
Han tok bilder og fikk en flislegger til å ta opp to fliser. Underlaget var ikke jevnet ut, og limet var strøket på punkter i stedet for jevnt. Arnfinn skrev til selgeren, som hadde lagt gulvet selv, og krevde prisavslag. Selgeren mente at gulvet var «pent» og at hun hadde gjort det så godt hun kunne. Arnfinn svarte at det ikke var spørsmålet, men at gulvet ikke fungerte som et nytt gulv, og at salgsoppgaven kalte det nylagt. Selgeren tilbød å legge gulvet om med en innleid flislegger. Arnfinn godtok, og gulvet ble lagt om for hennes regning.
Rapporten og salgsdokumentene: hva som binder deg
Tilstandsrapporten kan avsløre skjult dårlig arbeid, men bare hvis takstmannen har hatt mulighet til å se det. I forskriften er hovedregelen at det undersøkes det som er synlig, og at det kan tas hull i våtrom for å måle fukt. Får en del TG2, er det tegn på vesentlige avvik som feil utførelse, og årsak og konsekvens skal forklares.
Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en rapport som oppfyller forskriften. Står det «flislagt av eier, ingen dokumentasjon», er det en generell opplysning som ikke fratar deg kravet ved en konkret skjult feil. Se Egeninnsats i salgsoppgaven for hva egeninnsats betyr når det står der.
Hva du gjør og hva du kan få
- Ta bilder, og ikke la noen reparere over feilen før beviset er sikret.
- Få en sakkyndig vurdering av hva som er feil og hva det koster å rette.
- Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.
- Vurder om retting eller prisavslag passer best.
Selgeren har rett til å rette hvis hun tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe. Blir rettingen dårlig, se Selgers retting ble dårlig – hva nå?. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen. Mer om dårlig håndverk står i Kan jeg kreve prisavslag for dårlig håndverk?, og gulvfeil spesielt i Selger la nytt gulv selv, og det buler allerede. Oversikten over egeninnsats står i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.
Kort oppsummert
- Dårlig underarbeid bak en pen overflate er en mangel når boligen er dårligere enn forventet, eller selgeren ga uriktige opplysninger.
- Å kjenne til en risiko er ikke det samme som å ha akseptert en konkret skjult feil.
- Du må sannsynliggjøre feilen, så sikre bilder og en sakkyndig vurdering før noe repareres.
- Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.
- Har rapporten gitt TG2 for delen, les hva den sier om årsak og konsekvens.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 112 saker om egeninnsats og ufaglært arbeid fikk kjøper helt eller delvis medhold i 42 %.