Takstmannen skrev «egeninnsats» og ga TG2

Hva TG2 betyr, og hva egeninnsats legger til

TG står for tilstandsgrad, og forskriften til avhendingslova deler den i fire trinn. TG2 gis ved vesentlige avvik. Det kan være feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Det brukes også når delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær framtid. TG2 er altså ikke en diagnose om at noe er ødelagt, men et signal om at delen ikke er i orden slik den står.

Ordet «egeninnsats» er ikke en tilstandsgrad. Det er en opplysning om hvem som har gjort arbeidet, ofte hentet fra selgeren. Takstmannen bruker den gjerne som forklaring på hvorfor delen fikk TG2: arbeidet er gjort uten dokumentasjon på faglig god utførelse, eller det er synlige feil.

Det er nettopp kombinasjonen som skaper misforståelser. Kjøpere leser «egeninnsats» som en unnskyldning eller en advarsel. Selgere leser den som et forbehold. Begge deler er for enkelt.

Rapporten skal forklare, ikke bare merke

Får en bygningsdel TG2 eller TG3, skal den bygningssakkyndige forklare årsaken og konsekvensen. Kostnadsanslag kreves bare for TG3, ikke for TG2. Det betyr at du ikke får vite hva TG2 vil koste å rette, med mindre takstmannen har gitt det frivillig.

I forarbeidene står det at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare «egeninnsats» og TG2, og konsekvensen ikke er sagt, har du ikke fått en tydelig opplysning om hva slags problem du kjøper. Da er det vanskelig for selgeren å si at du kjente til det.

Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent rapport, altså en rapport som oppfyller forskriften. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Ubetydelige avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister virkningen sin. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes ikke opplysningene som kjent for deg.

Slik gikk det for Unni

Unni kjøpte en rekkehusleilighet og leste rapporten før hun ga bud. Under kjøkken sto det TG2 med forklaringen «feil utførelse, egeninnsats». Hun tenkte at det ikke kunne være så farlig, og at prisen var lav.

Etter overtakelsen begynte kjøkkenbenken å sige. Da hun åpnet skapene, var vannrøret montert slik at det hadde lekket i lang tid, og bunnplaten var oppløst. Unni skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren mente at Unni hadde vært varslet om TG2 og egeninnsats. Unni svarte at rapporten ikke nevnte røret, ikke nevnte lekkasje og ikke sa noe om konsekvensen. Det stod bare at noe var feil utført. Selgeren gikk til slutt med på å dekke deler av skaden, og Unni aksepterte, fordi hun ikke kunne dokumentere at lekkasjen fantes før overtakelsen.

Hva rapporten ikke fratar deg

Selv om rapporten sier TG2 og egeninnsats, taper du ikke automatisk. Høyesterett har sagt at kjøperens kjennskap til en risiko for mangel i utgangspunktet ikke er nok til at kravet går tapt (HR-2025-1749-A). En generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid gjør heller ikke at kravet faller bort. Undersøkelsesplikten skal ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til deg.

Det som kan gjøre at du taper krav, er det som går tydelig fram: at en bestemt del har en bestemt feil, med konsekvens forklart. Alt utover det, for eksempel en skade som er større enn rapporten sa, eller en feil på en annen del, er ikke dekket av rapporten. Se også Hva betyr TG2 og TG3 i tilstandsrapporten? for forskjellen på tilstandsgradene, og Egeninnsats i salgsoppgaven for hva ordet betyr når selgeren bruker det.

Når takstmannen har gjort en feil

Er rapporten mangelfull, for eksempel fordi noe ikke er undersøkt uten at det står, eller konsekvensen ikke er forklart, kan det bli spørsmål om takstmannens ansvar. Et slikt krav bygger på alminnelig erstatningsrett og kan være mulig, men fristene er strenge. Les mer i Kan jeg gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten? og Kan takstmannen ta forbehold som fritar for alt ansvar?.

Kravene dine mot selgeren er de vanlige: hun kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving. Mer om hele temaet står i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.

Kort oppsummert

• Egeninnsats og TG2 i rapporten betyr vesentlige avvik og arbeid uten dokumentert fagutførelse, men ikke at du taper alle krav.
• Rapporten skal forklare årsak og konsekvens ved TG2. Står det bare et ord, har du ikke fått en tydelig opplysning.
• Du regnes bare for å kjenne til det som går tydelig fram av en rapport som oppfyller forskriften.
• Feil ut over det rapporten sa, kan du reklamere på innen rimelig tid.
• Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.