Hvordan bevise at arbeidet var ukyndig utført?

Hva du faktisk må bevise

Mange tror at de må bevise at selgeren var ukvalifisert. Det er ikke nødvendig. Loven spør om boligen har en mangel, og det er nok å vise at boligen ikke er i samsvar med avtalen eller med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Hvem som gjorde arbeidet, er bare en del av forklaringen.

Du må derfor kunne vise tre ting:

1. Hva som er feil. En konkret beskrivelse: gulvet buler, veggen gir etter, røret lekker.
2. Hva som er årsaken. Er det utførelsen, materialene eller noe annet? Her hjelper en sakkyndig.
3. At du ikke visste om det. Sto det noe i salgsoppgaven eller rapporten som gjorde at du burde ha forstått feilen?

Selgeren trenger ikke bevise at arbeidet er i orden. Det er du som må gjøre det sannsynlig at det er en mangel, men du trenger ikke å bevise det med matematisk sikkerhet.

Slik kan du bevise ukyndig arbeid steg for steg

Beviser vurderes samlet, og ingen enkelt ting avgjør. Slik bygger du dem opp.

Bilder og film. Ta bilder før du gjør noe, og la dem vise størrelser og datoer. Film gjerne når du åpner en luke eller løfter et gulv. Sørg for at du bare åpner så mye som nødvendig, og bevar det som er tatt bort.

Sakkyndig vurdering. Få en uavhengig fagperson, for eksempel en takstmann, en byggingeniør eller en håndverker i faget, til å skrive ned hva som er galt, hvorfor, og hva som skal til for å rette det. Rapporten bør beskrive hva som er avvik fra vanlig god utførelse. Den koster penger, men den kan være verdt det.

Prøvetaking og målinger. Ved fukt kan fuktmålinger vise omfanget. Ved konstruksjon kan en ingeniør vurdere bæreevnen.

Dokumenter fra salget. Salgsoppgave, annonse, egenerklæring og tilstandsrapport viser hva selgeren har sagt om arbeidet. Har hun sagt «utført av fagfolk» og det ikke stemmer, er det en uriktig opplysning.

Byggesaksarkivet. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ, som kommunens byggesaksarkiv. Finnes det ingen søknad, ferdigattest eller tegninger for det som er gjort, sier det noe om hva som er og ikke er kontrollert. Et søknadspliktig tiltak skal avsluttes med ferdigattest.

Meldinger og vitner. Tekstmeldinger med selgeren, naboer som så arbeidet bli gjort, og andre som kan forklare hva som skjedde, kan støtte det du sier.

Slik gikk det for Halvor

Halvor kjøpte en bolig der selgeren hadde lagt ny parkett i stua. Etter to måneder løftet den seg langs veggen. Selgeren hevdet at gulvet var lagt slik som «alle gjør det», og at Halvor ikke kunne bevise noe.

Halvor engasjerte en gulvlegger som skrev en kort rapport. Den viste at underlaget var ujevnt, at det manglet luftrom langs kantene, og at parketten var limt der den skulle ligge fritt. Han la ved bilder av åpningene og sendte alt til selgeren sammen med et krav om prisavslag. Selgeren svarte ikke på rapporten, men tilbød å legge gulvet om. Halvor takket ja fordi han ikke hadde grunn til å si nei, og selgeren bekostet nytt gulv.

Hva selgeren kan svare, og hva du gjør med det

Selgeren sier ofte at du så arbeidet på visning, eller at det sto i rapporten. Da må du se nøye på hva som faktisk var oppgitt. Du regnes bare for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene, og det du burde oppdaget ved en vanlig besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre omfattende undersøkelser eller ta med sakkyndig.

Høyesterett har dessuten sagt at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at kravet ditt faller bort, og at undersøkelsesplikten ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A).

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning. Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Mer om egeninnsats i salgsoppgaven står i Egeninnsats i salgsoppgaven, og hele temaet i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv. Har det blitt gjort feil på gulv, se Selger la nytt gulv selv, og det buler allerede. For tilbygg og kjøkken, se Hjemmesnekret tilbygg uten fagfolk eller tegninger og Kjøkkenet er montert feil av forrige eier.

Hva beviset kan gi deg

Blir du trodd, kan selgeren tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving. Prisavslaget settes normalt til det det koster å få feilen rettet. Sakkyndigrapporten er ofte grunnlaget for beløpet.

Kort oppsummert

• For å bevise at arbeidet var ukyndig utført, må du vise at det er feil og dårligere enn forventet, ikke at selgeren var ufaglært.
• Du må sannsynliggjøre mangelen selv, og en sakkyndig rapport veier tyngst.
• Ta bilder før du åpner eller reparerer, og ta vare på salgsdokumentene.
• Byggesaksarkivet kan vise om det finnes søknad og ferdigattest.
• Skriv til selgeren innen rimelig tid, og vent ikke til feilen er blitt verre.