Hjemmesnekret tilbygg uten fagfolk eller tegninger

Hva som er galt med et tilbygg uten fagfolk

Et tilbygg er et tiltak som kan gjennomføres først etter søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak (plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 20-2). Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen (plan- og bygningsloven § 21-10). At selgeren bygde selv, betyr ikke at hun slapp søknadsplikten.

Det er to typer feil du kan møte. Den ene er tekniske feil i selve byggverket, som dårlig fundament, manglende fuktsperre eller svak takkonstruksjon. Den andre er formelle feil, der tilbygget aldri er søkt om eller ikke er ferdigstilt.

Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2 tredje ledd). Dette gjelder likevel ikke hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Slik gikk det for Torleif

Torleif kjøpte et småbruk med et påbygd vinterhage-rom på 18 kvadratmeter. Salgsoppgaven nevnte tilbygget som «bygget av eier i 2016». Han spurte ikke mer, og tenkte at det så pent ut.

Året etter ville han skifte ut gulvet og fant at tilbygget stod på store steiner uten ordentlig fundament. Han fikk sjekket kommunens arkiv og fant ingen søknad og ingen ferdigattest. Han sendte skriftlig melding til selgeren.

Selgeren svarte at opplysningen om egeninnsats stod i annonsen, og at Torleif derfor kjente til forholdet. Torleif viste til at annonsen bare sa at det var bygget av eier, ikke at det manglet tillatelse. Selgeren gikk til slutt med på å dekke deler av kostnaden ved å søke om ettergodkjenning, mens resten ble stående som Torleifs risiko.

Hva selgeren skulle ha fortalt deg

Selgeren har opplysningsplikt etter § 3-7 om forhold hun kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Å bygge tilbygg uten søknad er et slikt forhold. Hun vet om det selv, og de fleste kjøpere ville ønske å få vite det.

En opplysning som «egeninnsats» er ikke alltid nok. Forarbeidene sier at opplysninger må være tydelige, og at «nakne» opplysninger ikke holder der en forklaring om konsekvensene ville vært naturlig. Står det bare at tilbygget er «bygget selv», sier det ikke at det mangler tillatelse.

Du mister heller ikke kravet automatisk fordi du visste at noe var gjort uten fagfolk. Høyesterett har sagt at en uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at mangelskrav går tapt, og at undersøkelsesplikten ikke skal gjøre at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A). Er feilen derimot synlig, og du burde ha oppdaget den ved en vanlig besiktigelse, er saken mer usikker.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen skal følge opp brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Den kan gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt. Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven §§ 32-1, 32-3 og 32-5).

Før pålegg eller tvangsmulkt skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Det er eieren på det tidspunktet som får varselet. Har du kjøpt boligen, er det derfor deg det gjelder, og du får en regning du ikke hadde regnet med.

Er du usikker på om et tilbygg krever søknad, kan du lese mer i artikkelen om når du må søke om tilbygg og i artikkelen om hva du kan bygge uten å søke.

Hva du gjør når du oppdager at tilbygget mangler tillatelse

Sjekk kommunens byggesaksarkiv. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ (offentleglova § 3). Ta bilder av det du ser, og få en byggfaglig vurdering av standarden.

Send deretter skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva du mener er galt, og hva du krever. Selgeren har rett til å rette først hvis hun tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Ellers er prisavslag, erstatning eller heving aktuelt, avhengig av hvor alvorlig forholdet er.

Har selgeren brukt fagfolk uten å dokumentere det, står du i en annen situasjon som er beskrevet i artikkelen om fagfolk uten dokumentasjon. Har selgeren gjort rørarbeid selv, er det egen artikkel om rørarbeid uten rørlegger. Helhetsbildet finner du i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.

Kort oppsummert

• Et hjemmesnekret tilbygg er en mangel hvis det er utført dårlig, mangler tillatelse eller selgeren tidde om det hun visste.
• Tilbygg krever søknad og ferdigattest, uansett om selgeren bygde selv.
• «Bygget av eier» i salgsoppgaven er sjelden nok til å si at tilbygget mangler tillatelse.
• Kommunen kan gi pålegg om retting til den som eier boligen nå, og pålegget kan tinglyses.
• Sjekk byggesaksarkivet og få en faglig vurdering før du melder kravet skriftlig til selgeren.