Malt, sparklet og pyntet før salget – skjuler det feil?

Selgere som har pyntet før salget: normalt, ikke mistenkelig

Nesten alle som selger bolig, gjør noe før visning. De maler, vasker, fikser små skader og setter fram blomster. Det er vanlig, og kjøpere regner med det. Du kan ikke kreve at en brukt bolig skal være i perfekt stand, og du har ikke krav på å se bak alle overflater.

Problemet oppstår når pyntingen gjør at en feil ikke synes. En ny sparkelstrøk over en sprekk som egentlig kommer fra sig i grunnen. Ny maling på en fuktflekk. En ny listverk som dekker en skjøt som lekker. Da er det ikke lenger pynting, men skjuling, og spørsmålet blir hva selgeren visste og hva hun sa.

Slik vurderes det når overflaten har skjult en feil

Loven (avhendingslova) ser på tre ting, og du trenger ikke bevise alle.

1. Var boligen dårligere enn du kunne vente? Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Det som er skjult bak ny overflate, er ikke synlig tilstand.
2. Holdt selgeren tilbake noe? Kjente selgeren feilen, og hadde du grunn til å regne med å få vite om den, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7. Det må ha virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen.
3. Sa selgeren noe uriktig? Står det i salgsoppgaven eller egenerklæringen at det ikke har vært fukt eller skader, og det ikke stemmer, er det en mangel når opplysningen har virket inn på kjøpet.

I tillegg kommer at du ikke kan gjøre gjeldende noe du kjente til eller burde ha oppdaget ved en vanlig besiktigelse. Denne begrensningen gjelder ikke hvis selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Å dekke til en kjent feil for å få en bedre pris, er akkurat slik atferd. Se også Pen overflate skjuler dårlig underarbeid for feil som ligger under overflaten uten at det nødvendigvis er gjort for å lure noen.

Slik gikk det for Mikael

Mikael kjøpte en leilighet med nymalt bad og nypusset gang. Tre uker etter overtakelsen begynte malingen å boble over en vegg i gangen som grenset mot badet. Da han skrapte litt, var det fuktig sparkel under. Egenerklæringen sa at selgeren ikke kjente til fuktskader.

Mikael tok bilder og fuktmålinger før noe ble reparert, og sendte alt til selgeren. Selgeren svarte at hun hadde malt fordi det så slitt ut, ikke fordi hun visste om fukt. Mikael spurte hva som lå bak den gamle overflaten, og hun innrømmet at hun hadde sett en mørk flekk som hun spartlet over. Da hun hørte at han vurderte å kreve erstatning, gikk hun med på prisavslag tilsvarende reparasjonen, og saken ble avsluttet uten rettssak.

Digital styling og bilder i annonsen

Pynting skjer også på skjermen. Forbrukertilsynet krever at bilder og illustrasjoner i boligannonser gir et balansert og representativt bilde av boligen. Ved digital styling med virtuelle møbler eller endringer, må bildene forklare tydelig at noe er redigert, og hva. Uredigerte bilder skal komme først.

Er annonsen villedende, kan den være i strid med markedsføringsloven. For deg som kjøper er det viktigste at opplysninger som selgeren eller megleren har gitt i annonsen, regnes som selgerens opplysninger. Er de uriktige og virket inn på kjøpet, kan det være en mangel. Generelle og vage salgsord som «lys og trivelig» er sjelden nok til å gi et krav.

Slik sikrer du bevis og krav

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Å påvise at noe er skjult, er ofte vanskeligere enn å påvise selve feilen.

• Stopp arbeidet så snart du ser noe som ikke stemmer, og ta bilder av åpningen og av det som ligger under.
• Få en sakkyndig til å skrive ned hva som er feil, og hvor lenge det sannsynligvis har vært der.
• Sammenlign med tilstandsrapporten og egenerklæringen. Hva ble sagt om overflater og oppussing?
• Ta vare på annonsen og bildene slik de så ut da du kjøpte.
• Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Mer om dokumentasjon finner du i Hvordan dokumenterer jeg feil i et byggeprosjekt?.

Har en håndverker gjort jobben, kan du i noen tilfeller også gå til vedkommende. Det står i saken om krav direkte mot håndverkeren. Hovedtrekkene for egeninnsats står i pilaren om selgerens egeninnsats.

Kort oppsummert

• At selger pyntet før salget, gir deg ikke krav alene. Det er skjult feil eller uriktige opplysninger som avgjør.
• Har selgeren dekket til en kjent feil, taper hun beskyttelsen som ellers følger av at du burde ha oppdaget den.
• Digital styling må merkes tydelig, og bildene skal gi et riktig inntrykk av boligen.
• Sikre bevis før du reparerer, og skriv til selgeren innen rimelig tid.
• Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.