Egeninnsats i salgsoppgaven – hva betyr det for deg?

Hva ordet egeninnsats sier deg, og hva det ikke sier

I en salgsoppgave brukes egeninnsats ofte om oppussing selgeren har gjort selv: nytt bad, et påbygg, nytt kjøkken eller ny kledning. Ordet forteller at arbeidet ikke er utført av et firma som svarer for det. Det forteller ikke om arbeidet er godt eller dårlig, og heller ikke om det er utført slik reglene krever.

Du kan derfor ikke lese det som «feilen er varslet». En setning som «badet er pusset opp på egeninnsats» er en nøytral opplysning. Den kan bety at selgeren la fliser i fritiden og gjorde det bra. Den kan også bety at våtromsarbeidet er gjort uten fagfolk og uten dokumentasjon. Som kjøper må du derfor ikke tolke ordet som et forbehold selgeren har tatt.

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand. Selv om du vet at selgeren har gjort arbeid selv, kan du regne med at det er utført forsvarlig, med mindre noe annet fremgår.

Hva Høyesterett har sagt

Høyesterett har vurdert nettopp dette. Kjøperne i en sak fra 2025 visste at det hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid. Likevel falt ikke kravene deres bort. Retten la til grunn at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at et mangelskrav går tapt etter avhendingslova § 3-10 (HR-2025-1749-A). Retten pekte også på at kjøperen bare må gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse på visning, og ikke leie inn sakkyndig.

Bakgrunnen er lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Den skulle gjøre selgerne mer villige til å opplyse om boligen, og de skulle ikke lenger tjene på å vite minst mulig. Da kan en kort setning om egeninnsats ikke bli en billig måte å skyve risikoen tilbake på kjøperen. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Det er en annen sak hvis salgsoppgaven er konkret. Det er forskjell på «kjøkkenet er montert av selger» og «selgeren har lagt nytt tak uten byggetillatelse og uten at det er avsluttet med ferdigattest». Den siste opplysningen er så tydelig at den kan regnes som kjent for deg. Forarbeidene sier også at såkalte nakne opplysninger ikke er nok der en forklaring hadde vært naturlig. Får du vite at noe er gjort uten fagfolk, må konsekvensen stå der også.

Slik gikk det for Lene

Lene kjøpte en enebolig der salgsoppgaven sa at badet var «totalrenovert i egeninnsats i 2019». Tilstandsrapporten ga TG1 på badet, og hun tenkte at det var greit. Fire år etter overtakelsen ble det synlig fuktskade på gulvet i gangen ved siden av badet. Membranen under flisene var ikke lagt slik våtromsnormen krever, og det fantes ingen dokumentasjon på arbeidet.

Lene sendte en skriftlig melding til selgeren innen noen dager etter at hun hadde fått fuktskaden bekreftet av en rørlegger. Selgeren svarte at det sto i salgsoppgaven at badet var gjort selv, og at Lene derfor hadde visst om risikoen. Lene pekte på at salgsoppgaven bare sa «egeninnsats», uten noe om at våtromsarbeidet manglet dokumentasjon eller var gjort uten fagfolk. Selgeren tok kravet til forsikringsselskapet sitt, og det endte med at selskapet dekket utbedringen av badet.

Hva du kan gjøre før og etter kjøpet

Før du byr: Spør selgeren og megleren konkret om hva som er gjort selv, hvem som har utført det, når det skjedde og om det finnes dokumentasjon. Slike spørsmål kan du stille skriftlig, og svarene blir en del av grunnlaget for det du senere kan vise til. Den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere håndverksarbeid fra de siste fem årene. Mangler dokumentasjonen på ny utførelse, får delen normalt ikke TG0, og det er en pekepinn du kan bruke.

Ser du at noe krever byggetillatelse, som tilbygg, fasadeendring og bruksendring, kan det ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse hvis ikke unntak gjelder. Arbeidet skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen. Mangler slikt, er det en opplysning du bør få forklart før du kjøper.

Etter kjøpet: Har det oppstått en feil i noe selgeren gjorde selv, kan du først gå mot selgeren. I noen tilfeller kan du også rette et krav mot en tidligere avtalepart, for eksempel en håndverker som har gjort delen av arbeidet, i samme grad som selgeren kunne gjort det. Da må du melde kravet innen reklamasjonsfristen som gjelder mot selgeren. Hvordan kravene fungerer i slike saker, er samlet i pilaren om selgeren som gjorde arbeidet selv.

Andre saker om egeninnsats

Egeninnsats kommer i mange varianter, og reglene passer ikke likt overalt. Skrev takstmannen ordet selv og satte TG2, gjelder litt andre hensyn, se takstmannen skrev egeninnsats og ga TG2. Har selgeren lagt gulv, kan gulvet som buler ha en egen forklaring. Et tilbygg uten fagfolk eller tegninger har dessuten et eget søknadsspor, som er omtalt i hjemmesnekret tilbygg uten fagfolk eller tegninger.

Kort oppsummert

• Egeninnsats i salgsoppgaven betyr at arbeid er gjort uten fagfolk, men det sier ikke at arbeidet er godt eller dårlig.
• En generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid tar ikke fra deg krav, slik Høyesterett har slått fast.
• Er salgsoppgaven konkret om hva som mangler og hvilke følger det får, kan du regnes for å kjenne til feilen etter avhendingslova § 3-10.
• Spør skriftlig om hva selgeren har gjort selv, hvem som utførte det og hva slags dokumentasjon som finnes.
• Blir egeninnsats feil, kan du ofte kreve selgeren først, og i noen tilfeller også en tidligere håndverker.