Selger tilbyr å fikse feilen selv – må jeg godta det?

Slik fungerer det når selger tilbyr retting

Retting betyr at selgeren utbedrer feilen for egen regning, i stedet for at du får penger. Ved kjøp av brukt bolig er dette selgerens rett, ikke din. Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det så lenge rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den (avhendingslova § 4-10 første ledd).

Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at du har sagt fra om mangelen og gitt selgeren mulighet til å rette. Den skal skje for selgerens regning. Du skal altså ikke ha noen utgifter for å få feilen fikset.

Kravene du har mot en selger av brukt bolig, er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Retting kan du bare kreve i to tilfeller: når selgeren har ført opp huset eller innretningen for salg, eller når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år. Ellers er det selgeren som velger om hun vil tilby det.

Er det selgeren selv som skal gjøre jobben, og ikke en håndverker, gjelder de samme reglene. At hun tilbyr å gjøre arbeidet personlig, gir deg ikke noen ekstra rett til å nekte. Har selgeren gjort arbeid på boligen tidligere, kan det likevel få betydning for hvor stor grunn du har til å være skeptisk. Det er utdypet i hovedartikkelen om arbeid selgeren har gjort selv.

Når er retting en urimelig ulempe for deg

Loven gir ingen liste over hva som er urimelig ulempe. Vurderingen skal ta utgangspunkt i objektive kriterier. Høyesterett har i en sak om skjeggkre sagt at det ikke er nok at noe føles ubehagelig (HR-2021-668-A, gjengitt i HR-2022-1322-A). Din egen følelse av at du ikke stoler på selgeren, er derfor for lite i seg selv.

Det som kan telle, er konkrete forhold. Et eksempel kan være at du ikke kan bo i boligen mens arbeidet pågår, eller at rettingen vil ta uvanlig lang tid. Et annet kan være at selgeren tidligere har utført samme type arbeid uten å lykkes, slik at du har en særlig grunn til å si nei. Slike forhold bør du kunne dokumentere eller forklare konkret.

Tenk gjennom disse spørsmålene før du svarer:

• Hva er det som skal gjøres, og hvor lang tid tar det?
• Kan du bo i boligen mens det pågår, eller må du flytte ut?
• Har selgeren eller den hun bruker, faglige forutsetninger for akkurat denne jobben?
• Finnes det en konkret grunn til å tro at rettingen ikke vil holde?

Hva skjer hvis du sier nei

Sier du nei til en retting selgeren hadde rett til å gjøre, mister du kravet på prisavslag og heving for den mangelen (§ 4-10 fjerde ledd). Du kan fortsatt kreve erstatning. Men krenker du selgerens rett til å rette, kan du måtte bære en del av tapet fordi du ikke begrenset det.

Det betyr at et forhastet nei kan bli dyrt. Er du usikker på om du har grunn til å avslå, er det tryggere å svare at du er villig til å la selgeren prøve, men at du krever en tydelig avtale om hva som skal gjøres, når det skal være ferdig og hvordan resultatet dokumenteres.

Slik gikk det for Nina

Nina overtok en toromsleilighet i mars. I mai oppdaget hun fuktflekker under stuevinduet og sa fra til selgeren. Selgeren svarte samme uke at hun ville ordne det selv sammen med en bekjent, uten å bruke firma. Nina var skeptisk, fordi selgeren allerede hadde fortalt at hun hadde pusset opp deler av leiligheten på egen hånd.

Nina veide det opp mot lovens vilkår. Skepsis alene er ikke særlig grunn, og hun kunne ikke peke på at arbeidet ville være til urimelig ulempe. Hun svarte derfor skriftlig at hun godtok retting, men ba om en fast dato for ferdigstilling, bilder før og etter, og en beskrivelse av hva som ville bli gjort. Hun skrev også at hun beholdt kravene sine hvis feilen kom tilbake.

Rettingen ble gjort til avtalt tid. Etter tre uker kom fuktflekkene tilbake. Da var mangelen ikke rettet, og Nina krevde prisavslag med utgangspunkt i hva utbedringen ville koste hos et firma. Selgeren godtok kravet etter å ha sett bildene og beskrivelsen Nina hadde bedt om.

Slik svarer du på tilbudet

Svar skriftlig, slik at du kan vise hva du sa og når. Skriv at du godtar retting, hvis du gjør det, og hva du forutsetter: en konkret frist, en beskrivelse av arbeidet og at alt skjer for selgerens regning. Ikke sett i gang eget arbeid mens tilbudet står ved lag. Da risikerer du at selgeren viser til at du avskar henne fra å rette.

Har du en boligselgerforsikring på selgerens side i saken, kan forsikringsselskapet ha egne synspunkter på retting. Det er behandlet i artikkelen om når forsikringen krever retting først. Vil du forstå hvorfor selgeren ofte får prøve først, finner du det i artikkelen om at selger får prøve å rette feilen. Vurderer du å bestille en annen håndverker selv, se hva som skjer når en annen fikser feilen for selgerens regning.

Blir rettingen gjort dårlig, eller kommer feilen tilbake, er du tilbake til vanlige krav. Det er et vanlig utfall når selgeren gjør arbeidet selv, som i saker med gulv som buler.

Kort oppsummert

• Når selger tilbyr retting av en mangel i brukt bolig, må du godta det med mindre du får urimelig ulempe eller har særlig grunn til å si nei.
• Retting skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning.
• Sier du nei til en retting selgeren hadde rett til å gjøre, mister du prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning.
• Svar skriftlig, sett en konkret frist og be om dokumentasjon av arbeidet.
• Lykkes ikke rettingen, kan du kreve prisavslag eller heve kjøpet.