Selgers retting ble dårlig – hva nå?

Når regnes en dårlig retting som ikke rettet

Tilbyr selgeren å rette en mangel i en brukt bolig, må du som hovedregel la henne gjøre det (avhendingslova § 4-10 første ledd). Men retting betyr at feilen faktisk blir borte. Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve kjøpet (§ 4-10 fjerde ledd). Det gjelder ikke hvis du selv har avvist en retting selgeren hadde rett til å gjøre.

Det er derfor forskjell på to situasjoner. Har du hindret selgeren i å rette, står du svakere. Har selgeren fått prøve og resultatet er dårlig, står du sterkere. Et dårlig resultat kan være at feilen kommer tilbake, at den bare er dekket til, eller at rettingen har skapt en ny feil.

Dokumenter at rettingen er dårlig

Det er du som kjøper som må sannsynliggjøre at det fortsatt er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at alt er i orden. Begynn derfor å samle dokumentasjon med en gang:

• Ta bilder og video av stedet før, under og etter rettingen, med dato.
• Be selgeren beskrive skriftlig hva som ble gjort, og hvem som gjorde det.
• Hent en uavhengig vurdering fra en fagperson som kan si hva som er galt, og hva det koster å gjøre det riktig.
• Behold alle meldinger mellom deg og selgeren.

En pen overflate sier lite om hva som ligger under. Ble rettingen gjort uten godt underarbeid, kan feilen ligge skjult i lang tid. Det er utdypet i artikkelen om pen overflate som skjuler dårlig underarbeid. Er det selgeren selv som har gjort jobben, er det som regel enda viktigere å få en fagperson til å se på den. Bakgrunnen for det finner du i hovedartikkelen om arbeid selgeren har gjort selv.

Slik gikk det for Roar

Roar overtok en enebolig i august. Etter to måneder oppdaget han at det lekket under kjøkkenvasken, og han sa fra til selgeren. Selgeren tilbød å rette feilen, og Roar godtok. Selgeren skiftet en pakning og fuget rundt vasken, og sa at saken var løst.

Tre uker senere var skapbunnen svullet igjen. Roar tok bilder, målte fukt og fikk en rørlegger til å skrive en kort rapport. Den viste at feilen satt i selve rørskjøten, ikke i pakningen. Roar sendte rapporten til selgeren og skrev at mangelen ikke var rettet. Han ba om en avgjørelse innen en uke: enten en ny retting som en fagperson utførte, eller et prisavslag basert på rørleggerens tilbud.

Selgeren valgte prisavslag. Hun var ikke enig i at hun hadde gjort en dårlig jobb, men hun ville ikke bruke mer tid på saken, og Roar fikk pengene til å la rørleggeren gjøre det ordentlig.

Prisavslag eller heving etter en dårlig retting

Prisavslaget skal være forholdsmessig. Med mindre noe annet blir bevist, settes det til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12). Har den dårlige rettingen gjort skaden større, kan kostnaden bli høyere enn den opprinnelige. Erstatning kan komme i tillegg hvis selgeren har skyld, og for direkte tap kan du kreve erstatning uten at selgeren har skyld, med mindre hun beviser at årsaken lå utenfor hennes kontroll (§ 4-14).

Heving er et tyngre skritt. Da må mangelen være et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13 første ledd). Du må også si fra om heving innen rimelig tid etter at du ble eller burde ha blitt kjent med mangelen. I praksis kan det være kort tid, så ikke vent i månedsvis med å bestemme deg. Selgeren kan ikke bruke fristen mot deg hvis hun har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Du kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet, hvis noe av kjøpesummen ikke er betalt (§ 4-15). Har du allerede betalt alt, er det ikke aktuelt.

Si fra på nytt, skriftlig

Selv om du har sagt fra om den opprinnelige feilen, bør du melde skriftlig og raskt at rettingen ikke er godkjent. Skriv hva som er galt, legg ved dokumentasjonen, og si hvilket krav du stiller. Da unngår du at selgeren senere sier at du godtok resultatet.

Selgeren kan ha en boligselgerforsikring som dekker mangelsansvar, men vilkårene varierer mellom selskapene. Et vanlig vilkår er at arbeid selgeren selv har gjort eller lovet å gjøre, ikke er dekket. Det er nærmere forklart i artikkelen om selgers regressansvar og forsikringen. Hva retting egentlig går ut på, står i artikkelen om hva retting er.

Kort oppsummert

• Er selgerens retting dårlig utført, er mangelen ikke rettet, og du kan kreve prisavslag eller heve.
• Du må sannsynliggjøre at rettingen ikke holder, så ta bilder, mål og få en fagvurdering.
• Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved en riktig utbedring.
• Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra om det innen rimelig tid.
• Skriv til selgeren at du ikke godtar resultatet, og legg ved dokumentasjonen.