Blir selger mindre ansvarlig fordi hun var ufaglært?

Ansvaret til en ufaglært selger er ikke mildere

Avhendingslova (loven som gjelder når du kjøper brukt bolig) spør om boligen har en mangel. Den spør ikke om selgeren hadde utdanning. Mangelen avgjøres etter avtalen, etter det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, og etter om selgeren har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake noe du hadde grunn til å regne med å få vite.

Det betyr at den som tar på seg å bygge om badet, legge gulv eller skifte vinduer selv, tar samme risiko som den som kjøper tjenesten. Du som kjøper skal ikke tape på at selgeren ville spare penger.

Mange selgere tror at det holder å si at de «gjorde så godt de kunne». Det hjelper ikke når spørsmålet er om det er en mangel. Et dårlig utført arbeid er like dårlig uansett hvem som utførte det.

Når selgerens kunnskap og skyld spiller inn

Det finnes ett sted der selgerens egen kunnskap virkelig betyr noe, og det er ved erstatning. Reglene er lagt opp slik:

• Direkte tap (for eksempel kostnaden ved å rette feilen) kan du kreve dekket uten at selgeren har utvist skyld, med mindre hun beviser at årsaken var en hindring utenfor hennes kontroll.
• Indirekte tap (for eksempel følgeskader eller utgifter til midlertidig bolig) kan du kreve hvis mangelen skyldes skyld hos selgeren, eller hvis boligen ikke var i samsvar med en garanti hun hadde gitt.

Har selgeren bygget selv, og vet at hun ikke sjekket noe, er det lettere å se at hun kunne og burde ha visst. Det er da enklere å få fram skyld. En ufaglært selger som ikke kjente til at en feil fantes, kan likevel være erstatningsansvarlig for direkte tap. Skyld er altså ikke et vilkår for at du skal få prisavslag.

Slik gikk det for Brit

Brit kjøpte en enebolig der selgeren hadde lagt om trappa til kjelleren selv. Etter tre måneder ga et trinn seg under henne. Selgeren skrev at hun ikke var snekker og ikke kunne vite at festene var for svake, og at Brit derfor ikke kunne kreve mye.

Brit fikk en tømrer til å skrive hva som var feil. Hun svarte selgeren at det ikke var avgjørende hva selgeren hadde visst, men at trappa var dårligere enn en kjøper kunne vente, og at det sto «ny trapp» i salgsoppgaven uten noen forklaring på at den var hjemmelaget. Selgeren ga seg og godtok å betale for å rette trappa. Brit fikk i tillegg dekket utgiften til den midlertidige stigen hun måtte leie, fordi selgeren hadde skrevet at trappa var ny og trygg.

Hva Høyesterett har sagt om ufaglært arbeid

I HR-2025-1749-A tok Høyesterett stilling til kjøpere som visste at det var gjort ufaglært arbeid i boligen. Retten sa at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke gjør at mangelskrav går tapt. Kjøperne visste også at det hadde vært mus i boligen. Likevel ble kravene om museskader og feil ved kledning og fuktsperre ikke avskåret, fordi det ikke var ytre tegn på skader som de burde ha oppdaget.

Høyesterett sa også at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen. Kravet er en vanlig og aktsom besiktigelse, ikke omfattende eller kompliserte undersøkelser med sakkyndig. Å lese «egeninnsats» i salgsoppgaven er altså ikke det samme som å ha akseptert alle feil.

Selgeren får et sterkere forsvar hvis salgsdokumentene tydelig og konkret sier hva som er gjort og hvilke feil som kan følge av det. Da regnes du for å kjenne til det. Det hjelper ikke å skrive «solgt som den er», som ikke har virkning ved forbrukerkjøp. Mer om det står i Kan selger bli ansvarlig selv om boligen er solgt som den er?.

Hva du kan gjøre videre

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, så begynn med dokumentasjonen: bilder, en sakkyndig vurdering og salgsdokumentene. Skriv deretter til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.

Selgeren kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving. Har selgeren fått hjelp av en håndverker som senere er blitt borte, se Selger har mistet kontakten med håndverkeren. For konkrete gulvfeil finner du mer i Selger la nytt gulv selv, og det buler allerede. Har takstmannen oversett feilen i rapporten, se Kan selger holdes ansvarlig for takstmannens feil?. Hele oversikten finner du i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.

Kort oppsummert

• En ufaglært selger har ikke mindre ansvar for mangler enn andre selgere.
• Ansvaret for mangelen avhenger av boligens tilstand og hva du fikk vite, ikke av selgerens utdanning.
• Skyld hos selgeren teller først og fremst for erstatning av indirekte tap.
• En generell opplysning om ufaglært arbeid gjør ikke at kravet ditt faller bort.
• Dokumenter feilen, og si fra til selgeren innen rimelig tid.