Leie av utleieselskap eller gjennom megler: dette gjelder for deg

Hvem husleieloven gjelder for, og om utleieren er et selskap

Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Den spør ikke om utleieren er en pensjonist med en sokkelleilighet eller et utleieselskap med flere hundre boliger. Det er avtalens innhold som avgjør om loven gjelder, ikke hvem som står på den andre siden av bordet.

Unntakene i loven handler om typen avtale. Hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder er unntatt, og det er avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk også. En vanlig langtidsleie av en leilighet, hybel eller enebolig omfattes, enten du har signert med en privatperson, et selskap eller via en megler.

Hva et utleieselskap ikke kan avtale seg bort fra

Ved leie av bolig er hovedregelen i husleieloven § 1-2 at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av loven. Det er et vern som gjelder i kontrakten, i husordensreglene og i standardvilkårene til selskapet.

Vilkår som er gunstigere for deg enn loven, er derimot gyldige. Et selskap kan godt tilby kortere oppsigelsesfrist for leieren eller lavere depositum.

Ved leie av lokale er det annerledes. Der kan loven fravikes i avtale, med unntak av noen få bestemmelser som § 1-1 til § 1-4, § 4-1, § 4-4, § 4-6, § 9-7, § 9-8, § 9-10, § 12-3 og § 12-4. Næringsleietakere har altså et svakere vern, og denne artikkelen handler om bolig.

Er avtalen inngått på grunnlag av standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leiere og utleiere, gjelder en egen regel i § 1-3. Avvik fra slike standardvilkår må opplyses skriftlig senest ved inngåelsen. Selskapets egne, ensidig utarbeidede vilkår er ikke dekket av den regelen, og de må tåle prøving mot § 1-2.

Penger du ikke trenger å betale

Etter husleieloven § 3-7 kan det ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i § 3-1 og § 3-4 til § 3-6. Det vil si leie, forholdsmessig del av strøm, brensel og vann og avløp, depositum og garanti. Har du betalt et beløp i strid med dette, kan du kreve det tilbake av utleieren, med rente.

I praksis betyr det at administrasjonsgebyr, kontraktsgebyr, flyttegebyr og meglerhonorar ikke kan kreves av deg gjennom leieavtalen.

Depositumet kan være opptil seks måneders leie og skal stå på en konto i ditt navn (husleieloven § 3-5). Kostnaden ved å opprette kontoen dekkes av utleieren. En utleier som krever at depositumet betales inn på selskapets egen konto, bryter regelen om at pengene skal stå på en særskilt konto i leierens navn.

Når en megler eller et forvaltningsselskap er med

Megleren eller forvalteren opptrer normalt på vegne av utleieren. Det er utleieren som er part i avtalen, og det er utleieren som har pliktene etter loven. Loven nevner «utleierens representant» i § 5-6, der leieren skal gi representanten adgang til husrommet for tilsyn. Rettighetene dine etter avtalen går mot utleieren.

Det får betydning når du skal klage. Du kan sende klagen til forvalteren, men husk at det er utleieren som er ansvarlig. Finner du ikke ut hvem utleieren er, kan du be om å få navnet skriftlig.

Kontrakt, vedlikehold og oppsigelse i et utleieselskap

Skriftlig kontrakt og tidsbestemte avtaler

Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det (§ 1-4). Hos et utleieselskap får du nesten alltid en skriftlig kontrakt, men har du ikke fått en kopi, kan du be om den.

Står det i kontrakten at avtalen er tidsbestemt, gjelder særlige regler ved bolig. Utleieren må skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietiden (§ 9-2). Gjør utleieren ikke det, kan avtalen sies opp underveis. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleieren skriftlig har oppfordret deg til å flytte, er avtalen gått over til å være tidsubestemt. Selskaper som ruller flere hundre kontrakter, kan overse slike frister, og da er det loven som gjelder, ikke selskapets rutiner.

Mangler, vedlikehold og leie

Plikter som følger av loven, gjelder like fullt for et stort selskap. Leieren taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke har gitt melding til utleieren innen rimelig tid etter at hun burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Send derfor meldinger skriftlig og ta vare på dem.

Er det en mangel ved boligen, kan du etter omstendighetene kreve retting, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heve avtalen. Du kan også holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine, men ikke mer.

Leien kan økes etter KPI, men tidligst ett år etter siste leiefastsetting og med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Tidsbestemte avtaler for bolig kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år (§ 9-3), og oppsigelse fra utleieren må være skriftlig og begrunnet (§ 9-7).

Når selskapet vil si opp eller ikke forlenge

Et utleieselskap har ikke friere hender enn en privatperson når det gjelder oppsigelse. En tidsubestemt avtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom en av grunnene i § 9-5 foreligger: at utleieren selv eller noen i husstanden skal bo der, at riving eller ombygging gjør at boligen må fravikes, at du har misligholdt avtalen, eller at det foreligger en annen saklig grunn. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned (§ 9-7). En oppsigelse som ikke fyller disse kravene, er ugyldig.

Protesterer du innen fristen, faller oppsigelsen bort hvis utleieren ikke tar ut søksmål innen tre måneder etter at fristen din løp ut (§ 9-8). Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den finner at den virker urimelig, med mindre den skyldes vesentlig mislighold fra din side. Mottar du en oppsigelse fra et selskap, bør du derfor ikke bare flytte uten å ha sjekket om den er gyldig. Har du flyttet i henhold til en oppsigelse som ikke fyller kravene, regnes den som godtatt.

Rettigheter som leietaker: hvor du går hvis selskapet ikke retter seg

Tvister om leie av bolig skal behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten, hvis det ellers ville vært nødvendig å gå via forliksrådet. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig (§ 12-5). Utvalget er faglig uavhengig og kan ikke instrueres av noen om behandlingen av enkeltsaker.

Leietakere som har samme problem hos samme selskap, kan også slå seg sammen. Les mer i organisering av leietakere.

Kort oppsummert

• Når du leier av utleieselskap eller gjennom megler, gjelder husleieloven på samme måte som hos en privat utleier.
• Ved bolig kan vilkår som er mindre gunstige enn loven, ikke gjøres gjeldende, også om de står i standardkontrakten.
• Ekstra gebyrer og honorarer til selskap eller megler kan ikke kreves av deg som leietaker, og du kan kreve dem tilbake.
• Det er utleieren som er ansvarlig, også om megler eller forvalter sender alt.
• Tvister om boligleie går til Husleietvistutvalget før de eventuelt kan gå til tingretten.