§ 9-3. Tidsbestemte leieavtaler for bolig må vare minst tre år
En tidsbestemt leieavtale for bolig må som regel vare minst tre år. Unntakene er blant annet lofts- og sokkelboliger der utleieren bor i samme hus — da holder ett år. Er minstetiden brutt, er avtalen automatisk tidsubestemt.
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom: a. husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller b. utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen.
Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.
Loven vil at du som boligleier skal ha forutsigbarhet. Derfor er det ikke lov å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig på under tre år — med mindre det er en legitim grunn.
Minstetiden er tre år. En tidsbestemt leieavtale for bolig på ett eller to år er ulovlig — med mindre et av unntakene slår til.
Unntak 1 — sokkelbolig og loftsbolig med utleier i samme hus: Leier du en sokkelbolig i eneboligen til utleieren, eller en loftsbolig der utleieren bor i resten av huset — holder det med ett år.
Unntak 2 — utleieren skal bruke boligen selv: Skal utleieren bo der selv, eller noen i hans husstand, etter at leieperioden er over — kan han sette kortere tid. Men han må fortelle deg det skriftlig senest når dere signerer kontrakten. Gjør han ikke det, kan han ikke bruke unntaket.
Unntak 3 — annen saklig grunn: Finnes det en annen legitim grunn for tidsavgrensningen, kan den brukes — men igjen: det må stå skriftlig i kontrakten.
Konsekvensen av brudd: Er kontrakten kortere enn tre år uten et gyldig unntak, er den automatisk tidsubestemt. Du kan ikke kastes ut ved periodens slutt — utleieren må gå gjennom ordinær oppsigelsesprosess.
Marius leier en leilighet for ett år med en kontrakt som ikke nevner noe om unntaksgrunn. Utleieren leier ikke ut en sokkelbolig og bor ikke i samme hus. Kontrakten er kortere enn tre år uten gyldig unntak — den er automatisk tidsubestemt. Marius kan ikke kastes ut etter ett år bare med henvisning til kontraktstiden.
Ingrid leier sokkelboligen i utleierens enebolig. Utleieren bor i etasjen over. Kontrakten er på ett år. Det er lovlig — ett år holder for sokkelboliger i samme hus. Ingrid har en gyldig tidsbestemt kontrakt.
Anne leier en leilighet med ett-årig kontrakt. Grunnen til tidsavgrensningen er at utleieren selv skal flytte inn etterpå. Men utleieren nevnte dette muntlig — det sto ikke skriftlig i kontrakten. Unntaket kan ikke brukes. Kontrakten er tidsubestemt.
- Signerer ett-årig kontrakt uten å sjekke om unntaket gjelder. Sjekk om det er sokkelbolig, og om grunnen for tidsavgrensningen er skriftlig.
- Tror at utleieren kan sette hvilken som helst tidsgrense med muntlig begrunnelse. Nei — grunnen må stå skriftlig i kontrakten.
- Gir opp og flytter etter kontraktsperioden fordi man tror man må. Er kontrakten ugyldig som tidsbestemt, er den tidsubestemt — og du kan bli.
Har du en tidsbestemt leieavtale for bolig på under tre år: Sjekk om det er et gyldig unntak, og om grunnen er oppgitt skriftlig i kontrakten. Er det ikke det — er du sannsynligvis tidsubestemt leier. Kontakt Husleietvistutvalget om du er usikker.
Utleieren sa ett år, jeg signerte ett år — kan han kaste meg ut etter ett år?
- § 9-2Hva skjer når tidsbestemt avtale utløper
- § 9-5Utleierens oppsigelsesrett
- § 9-1Tidsbestemt eller tidsubestemt
- § 9-4Din rett til å si opp