Paragraftekst

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom: a. husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller b. utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.
Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Loven vil at du som boligleier skal ha forutsigbarhet. Derfor er det ikke lov å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig på under tre år — med mindre det er en legitim grunn.

Minstetiden er tre år. En tidsbestemt leieavtale for bolig på ett eller to år er ulovlig — med mindre et av unntakene slår til.

Unntak 1 — sokkelbolig og loftsbolig med utleier i samme hus: Leier du en sokkelbolig i eneboligen til utleieren, eller en loftsbolig der utleieren bor i resten av huset — holder det med ett år.

Unntak 2 — utleieren skal bruke boligen selv: Skal utleieren bo der selv, eller noen i hans husstand, etter at leieperioden er over — kan han sette kortere tid. Men han må fortelle deg det skriftlig senest når dere signerer kontrakten. Gjør han ikke det, kan han ikke bruke unntaket.

Unntak 3 — annen saklig grunn: Finnes det en annen legitim grunn for tidsavgrensningen, kan den brukes — men igjen: det må stå skriftlig i kontrakten.

Konsekvensen av brudd: Er kontrakten kortere enn tre år uten et gyldig unntak, er den automatisk tidsubestemt. Du kan ikke kastes ut ved periodens slutt — utleieren må gå gjennom ordinær oppsigelsesprosess.

Eksempeler

Marius

Marius leier en leilighet for ett år med en kontrakt som ikke nevner noe om unntaksgrunn. Utleieren leier ikke ut en sokkelbolig og bor ikke i samme hus. Kontrakten er kortere enn tre år uten gyldig unntak — den er automatisk tidsubestemt. Marius kan ikke kastes ut etter ett år bare med henvisning til kontraktstiden.

Ingrid

Ingrid leier sokkelboligen i utleierens enebolig. Utleieren bor i etasjen over. Kontrakten er på ett år. Det er lovlig — ett år holder for sokkelboliger i samme hus. Ingrid har en gyldig tidsbestemt kontrakt.

Anne

Anne leier en leilighet med ett-årig kontrakt. Grunnen til tidsavgrensningen er at utleieren selv skal flytte inn etterpå. Men utleieren nevnte dette muntlig — det sto ikke skriftlig i kontrakten. Unntaket kan ikke brukes. Kontrakten er tidsubestemt.

Vanlige feil

Hva bør du gjøre?

Har du en tidsbestemt leieavtale for bolig på under tre år: Sjekk om det er et gyldig unntak, og om grunnen er oppgitt skriftlig i kontrakten. Er det ikke det — er du sannsynligvis tidsubestemt leier. Kontakt Husleietvistutvalget om du er usikker.

Dumme spørsmål

Utleieren sa ett år, jeg signerte ett år — kan han kaste meg ut etter ett år?
Bare hvis det er et gyldig unntak og grunnen sto skriftlig i kontrakten. Er ingen av delene på plass, er du tidsubestemt leier og kan ikke kastes ut bare fordi ett år er gått.