§ 3-5. Depositum — reglene du må kjenne
Utleieren kan kreve depositum på inntil seks måneders husleie. Pengene skal stå på en sperret konto i ditt navn — verken du eller utleieren kan ta dem uten begge er enige, eller en domstol har avgjort saken. Utleieren dekker kostnadene ved å opprette kontoen.
Lovteksten ordrett
Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.
Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.
Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.
Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom: a. partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen, b. utleieren har dokumentert skyldig leie, og c. leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt.
Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.
Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren.
Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.
Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her.
Hva betyr dette?
Depositum er en sikkerhet for utleieren — penger som står låst mens du bor der, og som kan brukes til å dekke ubetalte husleier eller skader når du flytter.
Makstaket er seks måneder. Husleien er 10 000 kr? Da kan depositumet maksimalt være 60 000 kr. Krever utleieren mer, er det ulovlig — du kan kreve det overskytende tilbake.
Kontoen er din. Depositumet skal stå på en konto i ditt navn — ikke utleierens. Det betyr at utleieren ikke eier pengene, han har bare en sikkerhet. Rentene er dine. Du kan kreve dem utbetalt når du vil i leieperioden.
Ingen kan ta pengene alene. Verken du eller utleieren kan ta ut depositumet på egenhånd mens leieforholdet pågår. Etter at du har flyttet ut, gjelder strenge regler for hvem som får hva:
Utleieren kan kreve utbetaling hvis det er skyldig husleie han kan dokumentere, og du ikke reiser søksmål innen fem uker etter at banken har varslet deg.
Du kan kreve tilbake depositumet etter at du har flyttet ut. Banken varsler utleieren, og hvis utleieren ikke fremmer et krav innen fem uker, får du pengene tilbake.
Hvem betaler for kontoen? Utleieren. Det er hans plikt å dekke kostnadene ved å opprette depositumskontoen.
Eksempler
Anne betaler 72 000 kr i depositum for en leilighet til 10 000 kr i måneden. Det er mer enn seks måneders leie (60 000 kr). De overskytende 12 000 kr er ulovlig innkrevd. Anne kan kreve dem tilbake umiddelbart.
Tom flytter ut etter to år og mener depositumet skal tilbakeføres. Utleieren mener det er skader som skal dekkes. Tom ber banken om utbetaling. Banken varsler utleieren. Utleieren fremmer krav om dekning av skader og dokumenterer det innen fem uker. Banken utbetaler det omtvistede beløpet til utleieren — resten går til Tom. Blir de ikke enige, avgjøres det av Husleietvistutvalget eller domstol.
Vanlige feil
- Betaler depositum direkte til utleierens konto. Det er feil — det skal til en sperret konto i ditt navn. Er det ikke gjort riktig, har du ikke fullgod sikkerhet.
- Glemmer å kreve rentene i leieperioden. Rentene tilhører deg — du kan be banken utbetale dem når som helst.
- Tror at utleieren automatisk kan holde tilbake depositumet. Utleieren må følge prosessen i loven — dokumentasjon, varsel til banken og frist for deg til å protestere.
Hva bør du gjøre?
Hva skjer hvis utleieren krever mer depositum enn du synes er rettferdig? Utleieren kan ikke kreve depositum ut over seks måneder. Har du betalt for mye, kan du kreve det overskytende tilbake — med renter fra den dag du betalte.
Når du oppretter depositumskonti: Sjekk at kontoen er i ditt navn. Sjekk at beløpet ikke overstiger seks måneders leie. Ta vare på kvitteringen fra banken. Når du flytter ut: Dokumenter boligens tilstand grundig med bilder. Send krav til banken om tilbakebetaling skriftlig.
Vanlige spørsmål
Kan utleieren kreve depositum i kontanter?
Hva skjer med depositumet hvis utleieren dør?
Gjelder denne paragrafen saken din?
Beskriv saken med egne ord, så får du en gratis vurdering av den med en gang.