§ 9-7. Krav til utleierens oppsigelse
En oppsigelse fra utleieren må være skriftlig og begrunnet. Den må også fortelle deg at du kan protestere innen én måned, og hva som skjer om du ikke gjør det. Mangler ett av disse kravene, er oppsigelsen ugyldig.
Lovteksten ordrett
Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.
Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.
Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.
Hva betyr dette?
Utleierens oppsigelse er ikke gyldig uten at den inneholder alt loven krever. Det er fire absolutte krav:
Én: Skriftlig. Muntlig oppsigelse gjelder ikke. Ikke SMS, ikke en samtale over hekken. Skriftlig — brev eller e-post.
To: Begrunnet. Utleieren må oppgi grunnen til oppsigelsen. «Jeg vil ha leiligheten tilbake» er ikke nok. Han må si hvilken av de lovlige grunnene i § 9-5 han bruker — «jeg skal bo her selv», «eiendommen skal rives», osv. Skal boligen selges, må salget oppgis som oppsigelsesgrunn.
Tre: Opplyse om protestretten. Oppsigelsen må eksplisitt fortelle deg at du kan protestere skriftlig innen én måned.
Fire: Opplyse om konsekvensen av å ikke protestere. Den skal si at mister du muligheten til å påberope deg at oppsigelsen er ulovlig hvis du ikke protesterer innen fristen.
Mangler ett av disse punktene — er oppsigelsen ugyldig. Du trenger ikke gjøre noe, du trenger ikke flytte, og utleieren må begynne på nytt.
Viktig unntak: Har du faktisk pakket og flyttet i henhold til oppsigelsen — da anses den som godtatt, selv om den var ugyldig. Flytt ikke bare fordi du har fått en oppsigelse du er usikker på.
Eksempler
Kari mottar en håndskrevet lapp fra utleieren om at han «vil ha leiligheten». Ingen grunn, ingen opplysning om protestrett. Oppsigelsen er ugyldig på to punkter. Kari trenger ikke gjøre noe — og hun skal absolutt ikke flytte.
Lars mottar en grundig skriftlig oppsigelse som oppfyller alle krav. Den er begrunnet med at utleieren selv skal flytte inn, og den opplyser om én måneds protestfrist. Den er gyldig. Lars har én måned til å bestemme om han vil protestere.
Vanlige feil
- Flytter fordi man tror man må. Sjekk alltid om oppsigelsen fyller kravene i § 9-7 FØR du gjør noe.
- Tror at en gyldig oppsigelse betyr at man må ut. Nei — du kan fortsatt protestere innen én måned, og oppsigelsen kan settes til side av en domstol.
- Kaster oppsigelsen. Ta vare på den — den er dokumentet som bestemmer fristen din.
Hva bør du gjøre?
Mottar du en oppsigelse: Les den nøye og sjekk alle fire krav. Send den til Husleietvistutvalget for en gratis vurdering om du er usikker. Er den ugyldig — trenger du ikke gjøre noe. Er den gyldig — bestem deg for om du vil protestere innen én måned.
Vanlige spørsmål
Kan utleieren si opp via e-post?
Hva om oppsigelsen bare mangler opplysningen om protestrett — er den da ugyldig?
Gjelder denne paragrafen saken din?
Beskriv saken med egne ord, så får du en gratis vurdering av den med en gang.
- § 9-5De lovlige grunnene til oppsigelse
- § 9-8Din rett til å protestere
- § 9-6Oppsigelsesfristens lengde
- § 9-9Heving ved vesentlig mislighold