§ 4-1. Utleieren kan ikke sette husleien urimelig høyt
Utleieren kan ikke kreve en husleie som er urimelig høy sammenlignet med hva tilsvarende boliger i området leies ut for. Er leien din urimelig, kan du kreve at den settes ned — og få tilbake det du har betalt for mye.
Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.
Leieprisvernet betyr at utleieren ikke fritt kan sette husleien til hva som helst. Leien din skal ikke ligge vesentlig over det som er markedsleien for tilsvarende boliger — samme størrelse, samme standard, samme beliggenhet, på omtrent samme vilkår.
Hva er «urimelig»? Loven sier ikke et konkret prosentavvik. Det er en skjønnsmessig vurdering. Tommelfingerregelen er at leien bør ligge innenfor det normale markedsleienivået for sammenlignbare boliger. Ligger den vesentlig over, er den urimelig.
Det sammenlignes med markedet da avtalen ble inngått. Er leien satt til markedsnivå for tre år siden og prisene siden har falt, er ikke det nødvendigvis urimelig — det er bare gammelt. Da er det andre regler som gjelder for å justere leien.
Hvem bærer bevisbyrden? Det er i praksis du som leier som må vise at leien er urimelig — du må ha noe å sammenligne med. Finn annonser for tilsvarende boliger i samme område, be om hjelp fra Husleietvistutvalget, eller krev en takstnemnd etter § 12-2.
Hva kan du kreve? Har du betalt urimelig høy leie, kan du kreve tilbake det overskytende etter § 4-4 — med renter.
Lars leier en toroms leilighet på 55 kvm i Oslo for 18 000 kr i måneden. Tilsvarende boliger i nabolaget leies ut for 12 000–13 000 kr. Lars kan ta dette opp med Husleietvistutvalget og kreve at leien fastsettes til markedsnivå — og kreve tilbake det han har betalt for mye.
Ingrid leier en liten hybel for 7 500 kr i måneden. Det er litt over snittet i området, men ikke langt utenfor. Det er ikke «urimelig» i lovens forstand — leieprisvernet er ikke en rett til billigst mulig leie, det er et vern mot grovt urimelige priser.
- Tror at enhver høy leie er ulovlig. Det er den ikke. Loven krever at leien er urimelig — ikke bare litt høy.
- Gir opp fordi de tror det er vanskelig å bevise. Husleietvistutvalget kan hjelpe deg med å sammenligne leienivåer. Det er gratis.
- Tror leieprisvernet bare gjelder boligleie. Det gjelder også næringsleie — § 4-1 er en av de få paragrafene som ikke kan fravikes selv i næringsleiekontrakter.
Mistenker du at leien din er urimelig høy? Sjekk Finn.no og andre boligannonser for tilsvarende boliger i området. Finn to til tre sammenlignbare objekter. Ta kontakt med Husleietvistutvalget — de kan hjelpe deg vurdere om leien er urimelig og veilede deg videre.
Kan utleieren sette husleien opp til hva markedet tåler i en presset by?
Gjelder leieprisvernet hvis jeg forhandlet om leien selv?
- § 4-4Tilbakebetaling av ulovlig husleie
- § 4-2Indeksregulering av husleien
- § 4-3Tilpasning til gjengs leie
- § 3-1Husleiens størrelse