§ 9-8. Du kan protestere mot oppsigelsen innen én måned
Mottar du en gyldig oppsigelse, har du én måned på deg til å protestere skriftlig til utleieren. Protesterer du, må utleieren gå til domstol eller Husleietvistutvalget innen tre måneder — ellers faller oppsigelsen bort automatisk.
Lovteksten ordrett
Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.
Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum.
Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod.
Hva betyr dette?
Protesten er det viktigste verktøyet du har mot en uønsket oppsigelse. Og det er enkelt å bruke — men du må gjøre det innen fristen.
Slik fungerer det i tre steg:
Steg 1 — Du protesterer skriftlig innen én måned. Det trenger ikke være langt eller juridisk presist. «Jeg protesterer mot oppsigelsen mottatt [dato]» er nok. Det kan sendes på e-post.
Steg 2 — Utleieren har tre måneder etter at din frist løp ut til å gå til Husleietvistutvalget eller domstol. Gjør han ikke det, faller oppsigelsen bort automatisk. Du trenger ikke gjøre noe mer.
Steg 3 — Blir saken behandlet, vurderer Husleietvistutvalget eller domstolen om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig. Oppsigelsen kan settes til side selv om den er formelt lovlig, hvis den er urimelig ut fra en samlet vurdering av begge parters situasjon.
Protesterer du ikke? Da mister du retten til å si at oppsigelsen er ulovlig. Utleieren kan begjære tvangsfravikelse etter tre måneder fra oppsigelsestidens utløp.
Urimelighetsstandarden er viktig: Selv om utleieren har en lovlig grunn, kan oppsigelsen settes til side om den virker urimelig. Har du bodd der i 20 år, er gammel og syk, og utleierens grunn er svak — kan retten si at det er urimelig å kaste deg ut. Ved oppsigelse begrunnet i salg av boligen ses det blant annet på hvor konkret salget er.
Eksempler
Tom mottar oppsigelse 1. mars. Fristen for å protestere er 1. april. Tom sender e-post 28. mars: «Jeg protesterer mot oppsigelsen mottatt 1. mars.» Det er nok. Utleieren har nå tre måneder — til 1. juli — til å gå til Husleietvistutvalget. Gjør utleieren ikke det, er oppsigelsen bortfalt. Tom kan bli boende.
Ingrid mottar oppsigelse men gjør ingenting innen én måned. Fristen løper ut. Ingrid kan ikke lenger hevde at oppsigelsen er ulovlig. Utleieren kan begjære utkastelse etter at oppsigelsesfristen er ute.
Vanlige feil
- Venter for lenge med å protestere. Én månedsfrist er absolutt — mister du den, mister du retten.
- Protesterer muntlig. Protesten må være skriftlig. E-post er greit.
- Tror at protest betyr at du automatisk kan bli boende for alltid. Nei — utleieren kan gå til Husleietvistutvalget og få oppsigelsen prøvd der. Men det er hans jobb, ikke din.
Hva bør du gjøre?
Mottar du en oppsigelse: Bestem deg umiddelbart om du vil bli boende. Vil du det — send skriftlig protest innen én måned. Kontakt Husleietvistutvalget parallelt — de kan behandle saken raskt og gratis, og du slipper domstol.
Vanlige spørsmål
Hva skriver jeg i protesten?
Gjelder denne paragrafen saken din?
Beskriv saken med egne ord, så får du en gratis vurdering av den med en gang.
- § 9-5De lovlige grunnene til oppsigelse
- § 9-7Krav til utleierens oppsigelse
- § 9-9Heving ved vesentlig mislighold