§ 1-2. Loven kan ikke fravikes til din ulempe
Har du leid bolig, kan ikke utleieren bruke kontrakten til å ta fra deg rettighetene loven gir deg. Klausuler som gjør din situasjon dårligere enn lovens minimumsregler er ugyldige — selv om du har signert dem.
Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.
Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.
Husleieloven er det jurister kaller ufravikelig for boligleiere. Det betyr at lovens rettigheter er en gulvflate — du kan alltid få mer enn loven sier, men aldri mindre.
Tenk på det slik: Utleieren kan tilby deg bedre vilkår enn loven krever. Men utleieren kan ikke bruke en kontrakt til å ta fra deg det loven garanterer.
Noen eksempler på ugyldige klausuler:
Står det i kontrakten din at du må gi seks måneders oppsigelse som leier? Loven sier tre måneder — da er seks måneder ugyldig for deg (men du kan velge å gi mer varsel hvis du vil).
Står det at depositumet er åtte måneders husleie? Loven setter tak på seks måneder — det overskytende er ulovlig, og du kan kreve det tilbake.
Står det at utleieren kan si opp når som helst uten grunn? For boliger gjelder strenge oppsigelsesregler i loven — en slik klausul er ugyldig.
For næringsleie er det annerledes. Leier du lokale til bedriften din, kan du og utleieren i stor grad avtale dere vekk fra lovens regler. Næringslivet har større frihet til å tilpasse vilkårene. Men noen grunnleggende regler gjelder alltid — blant annet om leieprisvern og oppsigelsesprosedyre.
Ingrid signerte en leieavtale med en klausul om at hun ikke har krav på depositum tilbake hvis det er «slitasje» på leiligheten. Utleieren krever å beholde hele depositumet når hun flytter — og viser til det hun signerte. Ingrid kan ikke tape sine rettigheter slik. Loven bestemmer hva utleieren kan trekke for, og en vag «slitasje»-klausul er ikke nok. Det hun signerte endrer ikke loven.
Marius driver en kafé og leier lokale. Han har signert en 10-årig kontrakt uten rett til å si opp. Det er lov — næringsleiekontrakter kan tilpasses mye mer fritt. Han bør likevel passe på at noen kjernerettigheter er bevart, som retten til å protestere mot ulovlig oppsigelse.
- «Jeg har signert, så det er bindende.» For boligleiere er det ikke slik. En ulovlig klausul er ugyldig selv om du har skrevet under.
- Tror at man kan «gi fra seg» rettighetene på forhånd. Det kan du ikke. Du kan velge å ikke bruke en rettighet, men du kan ikke avtale bort retten til å bruke den.
- Tror næringsleiere har like sterkt vern. Nei — leier du lokale, gjelder mye større avtalefrihet.
Har du fått en kontrakt med vilkår som virker strenge? Sammenlign med husleieloven. Er vilkårene dårligere enn loven, gjelder loven — ikke kontrakten. Du kan ta kontakt med Husleietvistutvalget hvis du er usikker på om noe i kontrakten din er gyldig.