Feil areal i boligannonsen – dette har du krav på

Hva som avgjør om feil areal i boligannonsen er en mangel

Avhendingslova § 3-3 andre ledd har en egen regel om bygningsareal. Det er en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, så fremt avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Megleren regnes som medhjelper, så feil i annonsen eller salgsoppgaven telles med. Regelen kan ikke fravikes til skade for deg ved forbrukerkjøp.

To vilkår må altså være oppfylt samtidig: avviket i prosent og avviket i kvadratmeter. Er det bare 0,5 kvadratmeter på en stor bolig, er det ikke en mangel. Unntaket gjelder hvis det viser seg at du ikke la vekt på opplysningen om arealet.

For tomten gjelder en annen regel i samme paragraf. Er tomten mindre enn du regnet med, er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn selger eller medhjelperne har opplyst, eller de har opptrådt særlig klanderverdig. Les mer i Tomta er mindre enn oppgitt i salgsoppgaven.

Måleregler, BRA-i og P-rom: hvilket tall ble du lovet

Boliger har vært målt etter flere standarder. NS 3940:2023 ble utgitt høsten 2023, og takstfolk skal følge den ved måling fra 1.1.2024, og meglere for oppdrag fra 1.1.2024. Da utgikk begrepene P-rom og S-rom. Boligens areal oppgis som bruksareal (BRA), fordelt på BRA-i (internt bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger), BRA-e (eksternt, for eksempel boder og kjellerstuer med atkomst fra fellesareal eller utvendig) og BRA-b (innglasset balkong eller veranda). Terrasse og åpen balkong regnes som TBA og er ikke BRA.

Etter den nye standarden vurderes ikke rommenes funksjon ved målingen. Tidligere bygget P-rom og S-rom på faktisk bruk og ikke på hva arealet var godkjent til. Hvilken standard som gjelder i din sak, avhenger av når oppdraget ble inngått. Boliger solgt før 1.1.2024 ble som regel målt med P-rom og BRA etter eldre regler.

Derfor må du finne ut hvilket tall annonsen og salgsoppgaven egentlig ga. Se P-rom eller BRA-i: hvilket tall ble jeg egentlig lovet? og Ny måleregel for bolig: hva betyr BRA-i og BRA-e?. Ble bod eller uinnredet loft regnet med, kan du lese Arealet inkluderte bod og rom som ikke burde telle.

Slik gikk det for Mathilde

Mathilde kjøpte en leilighet i mars. Annonsen oppga et areal på 92 kvadratmeter BRA-i, og tilstandsrapporten hadde samme tall. Etter overtakelsen ville hun bestille nye kjøkkenskap og lot en bygningssakkyndig måle opp leiligheten.

Målingen viste 87 kvadratmeter BRA-i. Den sakkyndige forklarte at et bad og en garderobe var regnet med innenfor omsluttende vegger i annonsen, men at deler av en tilstøtende kott var tatt med som bruksareal uten å høre til boenheten. Avviket var over 2 prosent og over 1 kvadratmeter, altså innenfor mangelsregelen.

Mathilde sendte skriftlig reklamasjon med målingen. Selger svarte at han bare hadde brukt megleren sitt tall, og at kjøpesummen aldri var basert på kvadratmeterpris. Mathilde viste til at avhendingslova regner megleren som selgers medhjelper, og at hun hadde lagt vekt på arealet da hun bød. Partene ble enige om et prisavslag som ble fastsatt skjønnsmessig, siden loven ikke har noen formel, og selger dekket også kostnaden ved den sakkyndige målingen.

Rom, soverom og godkjent bruk

Areal er bare ett av spørsmålene. Et rom kan telle med i BRA uten å være godkjent som soverom eller oppholdsrom. Forbrukertilsynet sier at bare rom som er godkjent for varig opphold og finnes når boligen markedsføres, kan oppgis som soverom, og at det er villedende å skrive «2 (3) soverom» når bare to er godkjent. Annonsen skal oppgi tomtens grunnareal, total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA.

Rom for varig opphold skal ha høyde på minst 2,4 meter etter byggteknisk forskrift (TEK17), og rom som ikke er for varig opphold minst 2,2 meter. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel kan romhøyden være lavere. Spørsmål om godkjenning og takhøyde behandles i egne artikler:

• Rommet som ble solgt som soverom, er ikke godkjent
• Tre soverom i annonsen, to godkjente i kommunen
• For lav takhøyde i kjelleren til at rommet teller
• Loftsrom regnet som bruksareal uten godkjenning

Slik dokumenterer du avviket og krever prisavslag

Målingen er beviset. Bestill en oppmåling fra en bygningssakkyndig som oppgir hvilken standard som er brukt, og sammenlign med annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Er du usikker på om du trenger en sakkyndig, kan du lese Må jeg bruke takstmann for å bevise arealavviket? og Målte arealet selv etter kjøpet – hvor stort avvik er for mye?.

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket, og skriv hva slags feil det er. Se Hvor lang frist har jeg for å klage på feil areal?. Er det takstmannen som har målt feil, forklarer Takstmannen målte feil – hvem er ansvarlig? hvilke krav som finnes. Er feilen gjort av megleren, kan du lese Hva skjer hvis megleren har oppgitt feil areal?. Leilighet i sameie eller borettslag behandles i Arealavvik i leilighet: selger eller megler?.

Hva du kan kreve ved feil areal

Areal kan sjelden «rettes», så prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) er det vanlige kravet. Hovedregelen i avhendingslova § 4-12 er at prisavslaget settes til kostnaden ved å rette mangelen, men for areal finnes ingen slik formel. Du bør derfor ikke regne prisavslaget som kvadratmeterpris ganger avvik. Se Prisavslag ved feil areal i boligannonse og tilstandsrapport og Kan feil areal i salgsoppgaven gi erstatning?.

Heving krever at avviket er et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Se Kan jeg heve kjøpet når boligen er mye mindre enn oppgitt?. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder også ved arealsvikt, med mindre boligen er solgt som ny.

Kort oppsummert

• Feil areal i boligannonsen er en mangel når bygningsarealet er mindre enn opplyst med mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Megleren regnes som selgers medhjelper, så feil i annonsen og salgsoppgaven kan gi deg krav mot selger.
• Du må selv sannsynliggjøre avviket, og en ny måling fra bygningssakkyndig viser hvilken standard som er brukt.
• Loven har ingen formel for prisavslaget, så beløpet blir ofte fastsatt skjønnsmessig.
• Heving er mulig bare ved vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng.