Hva skjer hvis megleren har oppgitt feil areal?

Hvorfor areal er så sentralt

Arealet på en bolig påvirker prisvurderingen direkte, og et avvik mellom oppgitt og faktisk areal kan derfor ha stor økonomisk betydning. Nettopp derfor er areal en av de opplysningene loven fremhever spesifikt som noe megler skal opplyse om, og som kjøpere med rette legger stor vekt på når de vurderer et bud. Et arealavvik som i utgangspunktet virker lite, kan i praksis utgjøre en betydelig prosentvis feil dersom boligen er liten, og selv mindre avvik kan derfor få reell økonomisk betydning for verdivurderingen.

Meglers ansvar for å kontrollere arealtallet

Megleren skal ikke bare videreformidle det tallet selgeren oppgir, men aktivt sørge for at arealet er korrekt målt og dokumentert, normalt gjennom en takst eller tilstandsrapport utarbeidet etter anerkjente målemetoder. Er det uklarhet eller sprik mellom ulike kilder — for eksempel mellom det som står i en eldre annonse, matrikkelen og en ny takst — har megleren en plikt til å undersøke dette nærmere før tallet publiseres i salgsoppgaven, ikke bare velge det tallet som fremstår mest gunstig. Har megleren unnlatt å bestille oppdatert måling, eller sett bort fra åpenbare avvik mellom ulike kilder uten å undersøke dem, kan dette regnes som uaktsomt.

Det er også et poeng at ulike målestandarder brukes om hverandre i boligmarkedet, og at avvik noen ganger skyldes at ulike arealbegreper er blandet sammen, snarere enn at noen har gjort en åpenbar feil. Megleren bør likevel sørge for at det er tydelig i salgsoppgaven hvilket arealbegrep som er brukt, og ikke bidra til å skape et misvisende helhetsinntrykk ved å fremheve det høyeste tallet uten forklaring.

Hva du kan kreve

Viser det seg etter overtakelse at boligen har vesentlig mindre areal enn oppgitt, kan dette utgjøre en mangel etter avhendingslova, og du kan som hovedregel kreve prisavslag fra selgeren tilsvarende den økonomiske betydningen avviket har hatt. Dette er uavhengig av om selgeren selv visste om feilen. Ved siden av dette kan det være grunnlag for et eget krav mot megler dersom det var megleren, ikke selgeren, som var nærmest til å oppdage og rette feilen — for eksempel fordi megleren unnlot å bestille oppdatert måling, eller overså et åpenbart avvik mellom tilgjengelige kilder. I slike tilfeller kan et krav mot megler komme i tillegg til, eller som et alternativ til, et krav mot selger, avhengig av hvor feilen konkret oppsto.

Vanlige årsaker til arealfeil

Arealfeil oppstår av flere grunner, og ikke alle skyldes uaktsomhet fra megler. Noen ganger er rom som ikke oppfyller byggtekniske krav til varig opphold, for eksempel deler av en kjeller eller et loft, tatt med i det oppgitte boarealet uten at dette er tydelig markert eller forklart i salgsoppgaven. Andre ganger skyldes avviket at eldre måltall fra en tidligere annonse eller taksering er videreført uten ny kontroll, selv om boligen har vært ombygd eller arealene omdefinert siden sist. Uansett årsak er poenget at megleren har en selvstendig plikt til å sørge for at det arealet som presenteres i salgsoppgaven er korrekt og tydelig forklart, og ikke bare legge det videre uprøvd fordi det er det tallet som forelå fra før.

Slik dokumenterer du et arealavvik

Det første steget er å få arealet målt på nytt av en kvalifisert fagperson, slik at du har et konkret og pålitelig sammenligningsgrunnlag mot det som sto i salgsoppgaven. Sammenlign deretter dette med det oppgitte tallet, og se om du kan spore hvor det opprinnelige tallet kom fra — var det fra en eldre takst, en tidligere annonse, eller egne opplysninger fra selger. Denne sporingen er nyttig for å vurdere om feilen skyldes noe megleren burde ha fanget opp. Ta vare på salgsoppgaven, budjournalen og eventuell kommunikasjon om arealet, og regn gjerne ut selv, eller få hjelp til å regne ut, hvilken økonomisk betydning avviket har hatt for det du endte opp med å betale.

Betydningen av hvor stort avviket er

Ikke ethvert lite avvik mellom oppgitt og faktisk areal gir automatisk grunnlag for et krav. Et avvik på noen få centimeter i en større bolig vil normalt ikke ha noen praktisk økonomisk betydning, og vil vanskelig kunne anses som en mangel eller en ansvarsbetingende feil fra meglers side. Det er først når avviket er stort nok til å ha en reell innvirkning på hva boligen var verdt eller hva en fornuftig kjøper ville vært villig til å betale, at det blir aktuelt å snakke om mangel eller erstatning. Nøyaktig hvor grensen går, beror på en konkret vurdering av boligens størrelse, prisnivå og hvor sentralt arealtallet har vært for kjøpsbeslutningen, og dette er noe en boligadvokat kan bidra til å vurdere i den enkelte sak.

Veien videre

Med et dokumentert arealavvik i hånden bør du først ta kontakt med selgeren, eventuelt gjennom en reklamasjon etter avhendingslova, og samtidig vurdere om megleren har et selvstendig ansvar for at feilen ikke ble fanget opp før salget. Er det uklart hvor ansvaret ligger, eller er beløpet betydelig, kan det være lurt å la en boligadvokat vurdere begge sporene samlet, slik at du ikke risikerer å rette kravet mot feil part eller går glipp av et krav du faktisk har. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kan også være aktuell dersom det er meglerens rolle i saken som er tvilsom.

Kort oppsummert: - Areal er en sentral del av meglers opplysningsplikt, og megleren skal både innhente og kontrollere arealtallet - Feil areal kan gi grunnlag for prisavslag mot selger som mangel etter avhendingslova - Har megleren unnlatt å kontrollere et åpenbart feil eller utdatert arealtall, kan det også gi et selvstendig krav mot megler - Få boligen målt på nytt og spor hvor det opprinnelige tallet kom fra, for å vurdere hvor ansvaret ligger - Er det uklart om ansvaret ligger hos selger eller megler, kan en boligadvokat vurdere begge sporene samlet