Må jeg bruke takstmann for å bevise arealavviket?

Loven krever ingen takstmann, men du må sannsynliggjøre avviket

Avhendingslova har ingen regel om at arealavviket må bevises av en takstmann. Det er likevel du som krever noe av selgeren, og da er det du som må sannsynliggjøre at boligen har en mangel. Da holder ikke en følelse av at rommene er små. Du trenger tall.

For bygninger er tallene bestemt i avhendingslova § 3-3 andre ledd. Mangelen krever at arealet er mindre enn selgeren eller selgerens medhjelpere har opplyst, at avviket er større enn 2 prosent og at det utgjør minst 1 kvadratmeter. Beviset må derfor vise både hva som ble opplyst og hva boligen faktisk måler.

Det er to sider å bevise. Den ene er hva selgeren sa om arealet, altså salgsoppgaven, annonsen og meldinger fra megleren. Den andre er hva boligen måler. Første del har du som regel i papirene. Den andre delen er det målingen skal gi deg.

Hvorfor en måling fra en fagperson har mest vekt

Målingen bør gjøres etter samme standard som ble brukt da arealet ble oppgitt. Fra 1.1.2024 skal takstfolk følge NS 3940:2023 ved måling av boliger, og meglere følger den for oppdrag fra samme dato. Da oppgis boligens areal som BRA (bruksareal), fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b. Begrepene P-rom og S-rom er falt bort.

En måling som følger standarden, er lett å sammenligne med tallene i annonsen. Er boligen solgt før 1.1.2024, kan arealet ha vært målt etter eldre regler, og da kan du komme til å måtte forklare hvilke tall som er sammenlignbare. Hva som er lovet, er tema i P-rom eller BRA-i: hvilket tall ble jeg egentlig lovet?.

Tilstandsrapporten fra salget skal også oppgi bruksareal. Ligger det en rapport i salgspapirene, kan du sammenligne den med din egen måling. En uavhengig fagperson hjelper deg dessuten hvis selgeren angriper din måling, for den bygningssakkyndige skal etter forskriften være uavhengig av partene.

Slik gikk det for Yusuf

Yusuf kjøpte en enebolig med oppgitt bruksareal på 145 kvadratmeter. Etter overtakelsen begynte han å tvile, fordi et av rommene på loftet var mindre enn det virket på tegningen. Han målte opp selv med laser og kom til 138.

Yusuf bestemte seg for å ikke stole på sin egen måling alene. Han ringte et takstfirma og fikk en uavhengig måling. Rapporten viste 137 kvadratmeter og hvilke rom som var regnet med. Avviket var åtte kvadratmeter, og det er mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.

Selgeren bestred først tallet og sa at Yusufs egen laser ikke var godkjent. Da Yusuf la fram takstmannens rapport sammen med salgsoppgaven, gikk selgeren med på et prisavslag. Poenget for Yusuf var at den nøytrale rapporten tok bort diskusjonen om målemetoden, og at han slapp å bruke tid på å bevise noe annet enn tallene.

Andre bevis som teller

Du kan også bruke det du har selv. Salgsoppgaven, annonsen, plantegninger og tilstandsrapporten viser hva som ble oppgitt. Egne målinger med mål på hvert rom og bilder viser hvordan boligen ser ut. Tegn opp rommene med mål, og vis hvilke deler som er regnet med. Det gjør det lettere for selgeren å forstå avviket og for andre å etterprøve det.

Sikre bevisene før du endrer boligen. Har du gjort ombygginger, blir det vanskelig å vise hvordan arealet var. Ved mangler som ikke er areal, er det viktig å ta bilder før du gjør noe.

En egen måling er ikke uten verdi. Den viser at avviket ikke bare er en følelse, og den kan brukes i første brev til selgeren. Men den kan bli bestridt, og da er en nøytral måling en trygghet. Hva en slik måling koster, avhenger av firmaet, og du bør be om tilbud.

Hva avviket kan gi deg

Når du har bevist avviket, kan du kreve det loven gir deg ved en mangel: prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, men areal kan sjelden rettes, og loven har ingen enkel formel for beløpet. Hvordan du kan tenke rundt tallet, står i boligen er mindre enn oppgitt BRA og i prisavslag ved arealavvik etter 2022.

Er du misfornøyd med en takstmanns måling som selgeren brukte i salget, står det om klage i hvordan du klager på en takstmann. Frister og krav ellers finner du i pilaren feil areal i boligannonsen.

Kort oppsummert

• Loven krever ikke at du bruker takstmann for å bevise arealavviket, men du må sannsynliggjøre avviket.
• Beviset må vise både hva selgeren opplyste og hva boligen faktisk måler.
• Avviket må være over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• En nøytral måling etter NS 3940:2023 er vanskeligere å bestride enn en egenmåling.
• Sikre målinger, bilder og salgsdokumenter før du endrer boligen.