Rommet som ble solgt som soverom, er ikke godkjent

Hva som gjør et rom til et godkjent soverom

Et soverom er et rom som er godkjent for varig opphold. Det betyr at kommunen har godkjent bruken, og at rommet oppfyller kravene til boligrom. To av dem er romhøyde og lys. Rom for varig opphold skal ha høyde på minst 2,4 meter, og de skal ha tilfredsstillende dagslys og vindu med tilfredsstillende utsyn. I tillegg må boligen ha en trygg vei ut. Fra andre plan enn inngangsplanet kan utgangen være et vindu som er tilrettelagt for sikker rømning.

Et rom i kjelleren eller på loftet som ligner et soverom, men som ble godkjent som bod, hobbyrom eller lagring, er ikke et soverom i lovens forstand. Det kan være pent og romslig og likevel ulovlig som soverom.

Hvorfor markedsføringen er så viktig

Bare rom som er godkjent for varig opphold og som finnes når boligen markedsføres, kan oppgis som soverom. Forbrukertilsynet mener det er villedende å skrive «2 (3) soverom» når bare to er godkjent. En annonse som selger et tredje rom som soverom uten forbehold, er derfor en dårlig start for selgeren.

Etter avhendingslova er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger fra selgeren, annonsen, salgsprospektet eller annen markedsføring på selgerens vegne. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen, og at den ikke ble rettet tydelig i tide (§ 3-8). Det som står i salgsoppgaven om rom og bruk, teller altså som en opplysning selgeren står inne for. Megleren skal også oppgi blant annet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og om eiendommen har adgang til utleie.

Slik gikk det for Dag

Dag kjøpte en enebolig. Annonsen viste «4 soverom», og det fjerde lå i kjelleren. Rommet hadde vindu, gulvvarme og egen dør, og selgerens barn hadde sovet der i mange år. Dag ville la sønnen bo der.

Etter overtakelsen ba han kommunen om byggesaksdokumentene på boligen. Kjellerrommet sto oppført som «tørrbod». Det var aldri søkt om bruksendring, og rommet hadde ikke noen godkjenning for varig opphold.

Dag sendte kommunens dokumenter og annonsen til selgeren og skrev at han mente rommet ikke svarte til det som var markedsført. Selgeren svarte at rommet var vist som det var, og at Dag hadde sett det på visning. Dag pekte på at annonsen ikke skilte mellom godkjente og ikke godkjente rom, og at selgeren måtte ha visst hva rommet var registrert som. Saken endte med at selgeren gikk med på et prisavslag som dekket det Dag måtte betale for å søke om bruksendring og få rommet godkjent, mot at kravet om mer ble frafalt.

Hva du kan kreve ved et ulovlig soverom

Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Det er selgeren som har rett til å rette, ikke du som kan kreve det. Prisavslaget settes som hovedregel til hva det koster å få mangelen rettet (§ 4-12). Her kan «rettingen» bety at rommet søkes godkjent som soverom, hvis det er teknisk mulig, eller at verdien av å ha det som soverom trekkes fra. Kommunen kan avslå søknaden om rommet ikke oppfyller kravene, og kostnaden varierer med hva som må gjøres. Loven har ingen satser. Dokumenter med tilbud fra fagfolk og med kommunens svar.

Heving er sjelden aktuelt. Det krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng og vurderes konkret.

Tilbyr ikke selgeren noe, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis den ikke er betalt ennå.

Hva som kan gjøre at kravet ikke fører fram

Tre forhold trekker mot deg.

Rapporten var tydelig. Står det klart i tilstandsrapporten eller salgsdokumentene at rommet ikke er godkjent som soverom, regnes du for å kjenne til det. Tilstandsrapporten skal også opplyse om åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, men det settes ikke tilstandsgrad på dette.

Du kunne ikke bygge på selgerens opplysning. Ved forbrukerkjøp er boligen mangelfull hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret.

Du ventet for lenge. Melding skal gis innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og reklamasjonsfristen er senest fem år etter overtakelsen.

Kommunen og sikkerheten

Bruker du et rom som soverom uten godkjenning, kan kommunen gi pålegg om å stanse bruken. Slike pålegg kan følges av tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Kommunen kan også la saken ligge, fordi den kan velge å ikke forfølge mindre overtredelser. Om og hvordan kommunen reagerer på et gammelt forhold, er ikke gitt.

Hvordan krav og frister fungerer ved feil areal og rom, er samlet i pilaren om feil areal i boligannonsen. Arealsiden av saken står i artikkelen om at arealet stemmer, men rommene ikke er godkjent. Er det lav takhøyde som er problemet, se når en kjeller er for lav til at rommet teller og tre soverom i annonsen mot to godkjente. Om du selv vurderer å gjøre om et rom, kan du lese kan jeg gjøre om kjeller til soverom.

Kort oppsummert

• Et ulovlig soverom er et rom som er solgt som soverom uten godkjenning for varig opphold.
• Annonsen og salgsoppgaven avgjør hva du ble lovet, og godkjenningen hos kommunen viser hva rommet er.
• Står det tydelig i tilstandsrapporten at rommet ikke er godkjent, faller kravet normalt.
• Prisavslaget settes som hovedregel til hva det koster å rette forholdet, dokumentert med tilbud.
• Meld skriftlig fra til selgeren så snart du har kommunens dokumenter.