Ny måleregel for bolig: hva betyr BRA-i og BRA-e?

Hva BRA-i og BRA-e betyr

Den nye standarden NS 3940:2023 ble utgitt av Standard Norge høsten 2023. Boligens areal oppgis nå som BRA, bruksareal, og BRA deles i flere deler. Delene forklares her.

BRA-i er internt bruksareal. Det er arealet av selve boenheten, målt innenfor de omsluttende veggene. Det er BRA-i du vanligvis tenker på som «boligen».

BRA-e er eksternt bruksareal. Det er arealet av rom som tilhører boligen, men ligger utenfor den, for eksempel bod, kjellerstue eller hobbyrom med adkomst fra fellesareal eller utenfra.

BRA-b er arealet av en innglasset balkong, veranda eller altan. Det er en egen post og kommer i tillegg til BRA-i og BRA-e.

TBA er arealet av terrasser og åpne balkonger. Det regnes ikke som BRA, og skal ikke legges sammen med BRA-tallet.

Hva som er nytt sammenlignet med P-rom

Før den nye standarden ble mange boliger oppgitt med P-rom (primærrom, altså de viktigste rommene) og S-rom (sekundærrom). Disse begrepene utgår. Boligen oppgis i stedet som total BRA, fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b.

En viktig forskjell er at rommenes funksjon ikke skal vurderes ved målingen etter den nye standarden. Tidligere ble P-rom og S-rom bygget på hva rommet faktisk ble brukt til, og ikke på hva det var godkjent til. Etter den nye standarden måles arealet uavhengig av bruken.

Det betyr at samme bolig kan få flere ulike tall, avhengig av hva som telles med og av når målingen ble gjort. Se hvordan P-rom og BRA-i skiller seg fra hverandre, hvis annonsen din bruker de gamle begrepene.

Slik gikk det for Marte

Marte kjøpte en leilighet med annonsen «BRA 74 kvm, hvorav BRA-i 66 og BRA-e 8». Hun hadde alltid tenkt på «størrelsen på leiligheten» som ett tall, og la 74 til grunn da hun planla å sette inn en garderobe og et barnerom.

Da hun kom inn, forstod hun at leiligheten inne i veggene var 66 kvadratmeter. De siste 8 kvadratmeterne var en bod i kjelleren, som hun bare kunne bruke til lagring. Hun leste annonsen om igjen og så at fordelingen faktisk stod der, tydelig oppgitt.

Marte konkluderte med at annonsen var riktig. Tallet var 74 samlet, og fordelingen var oppgitt. Hun hadde ikke noe krav mot selgeren, men hun ble stående med en leilighet som var mindre enn hun hadde tenkt.

Hva annonsen skal vise

Annonsen skal ifølge Forbrukertilsynets veileder oppgi tomtens grunnareal, total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA. Energimerket skal også vises. Mangler fordelingen, kan annonsen være mangelfull, og det er et viktig poeng hvis du senere strides om hva du egentlig ble lovet.

Rett til bruk av fellesareal, for eksempel en parkeringsplass i felles garasje, måles ikke, men skal beskrives. Areal med lav himlingshøyde (ALH) skal ikke oppgis alene, men sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres til gulvareal (GUA).

Tilstandsrapporten følger samme inndeling. Fra 1.1.2026 skal den bygningssakkyndige måle bruksareal etter NS 3940:2023 og oppgi total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e og BRA-b.

Hva du gjør hvis tallene ikke stemmer

Sammenlign først samme type tall. En annonse som oppgir samlet BRA, og en måling som bare gir BRA-i, viser ikke nødvendigvis et avvik. Du må se på hvilket tall selgeren eller megleren har oppgitt, og på hvilket tall du har målt.

Når du skal vurdere avviket, gjelder tallregelen i avhendingslova: Bygningen må ha mindre areal enn opplyst, avviket må være mer enn 2 prosent, og det må utgjøre minst 1 kvadratmeter. Hvilken standard som gjelder for en konkret annonse, avhenger av når oppdraget ble inngått. Boliger som ble solgt før 1.1.2024, ble som regel målt etter de eldre reglene.

Mer om hva du kan kreve, står i hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen og i artikkelen om hva du får tilbake når boligen er mindre. Handler saken om rom som er solgt som soverom uten å være godkjent, står det i artikkelen om soverom som ikke er godkjent.

Kort oppsummert

• BRA-i er bruksarealet innenfor boligens omsluttende vegger, og BRA-e er bruksareal i rom utenfor boligen som hører til den.
• Den nye måleregelen NS 3940:2023 gjelder for oppdrag fra 1.1.2024, og P-rom og S-rom er gått ut.
• Terrasse og åpen balkong (TBA) regnes ikke som BRA, mens innglasset balkong (BRA-b) gjør det.
• Sammenlign BRA-i med BRA-i før du konkluderer med at det er et arealavvik.
• Oppdrag som ble inngått før 1.1.2024, ble som regel målt etter de eldre reglene.