Takstmannen målte feil – hvem er ansvarlig?

Hvem du retter kravet mot

Kjøpet er en avtale mellom deg og selgeren. Avhendingslova regulerer det forholdet: Det er en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, og avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter (§ 3-3). En takstmann eller megler som selgeren har brukt til å skaffe eller formidle arealet, kan regnes som en slik medhjelper. Kravet om prisavslag kan du derfor rette til selgeren, selv om selgeren selv aldri holdt i målebåndet.

Selgeren kan svare at han har stolt på fagpersonen. Det endrer ikke at boligen mangler det som ble oppgitt. Selgeren kan i sin tur ta opp saken med den som målte, men det er ikke din sak. Hva du kan kreve direkte av takstmannen, er et eget spørsmål som ligger utenfor kjøpsavtalen. Det behandles i artikkelen om å gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten.

Hva takstmannen skal måle, og hva han ikke skal

I tilstandsrapporten skal den bygningssakkyndige måle bruksareal (BRA) etter NS 3940:2023 og oppgi total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e og BRA-b (innglasset balkong). Regelen ble endret fra 1.1.2026. For befaringer før den datoen kan rapporten være laget etter eldre begreper som P-rom. Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene i handelen.

Takstmannen skal ikke vurdere hva rommene er godkjent til når han måler, og han skal ikke gi tilstandsgrad på lovlighet. Har han oppdaget åpenbare ulovligheter, skal det likevel opplyses. Du kan altså ikke uten videre klandre ham for at et rom er ulovlig, selv om arealet er riktig. Det er en annen type sak, og den finner du i arealet stemmer, men rommene er ikke godkjent.

Er det takstmannen som har målt feil?

Før du skylder på noen, må du være sikker på at det er feil. Du trenger en ny måling som følger samme standard og samme mål som den første. Avviket må være større enn to prosent og utgjøre minst én kvadratmeter. Feil kan bety at: - takstmannen har regnet med areal som ikke skulle telle, for eksempel en bod du bare har bruksrett til i fellesareal, - han har brukt et annet mål enn annonsen oppgir, - han har målt galt eller skrevet av feil, - annonsen har brukt et gammelt tall fra en tidligere rapport.

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre en mangel. Ta vare på begge rapportene, annonsen og salgsoppgaven, og sammenlign tallene linje for linje. Hva som er riktig fordeling mellom BRA-i og BRA-e, står i artikkelen om P-rom og BRA-i.

Slik gikk det for Gunnar

Gunnar kjøpte en tomannsbolig. Rapporten oppga BRA 132 kvadratmeter, og annonsen brukte samme tall. Da han skulle søke om tilbygg, tegnet arkitekten boligen opp og kom til 124. Gunnar ble sint på takstmannen og ringte ham først.

Takstmannen svarte at han hadde målt slik han alltid gjorde, og at han ikke ville kommentere noe før han fikk se tegningene. Gunnar tenkte at det burde være selgerens problem, siden han hadde kjøpt av selgeren, ikke av takstmannen. Han fikk en uavhengig bygningssakkyndig til å måle etter samme standard. Resultatet var 125 kvadratmeter. Avviket var sju kvadratmeter, om lag 5 prosent.

Gunnar sendte begge rapportene til selgeren og ba om prisavslag. Selgeren svarte at han ikke hadde målt selv og ikke kunne stå til ansvar for takstmannens feil. Gunnar svarte at annonsen hadde oppgitt et areal selgeren sto inne for, og at kravet hans gjaldt boligen selgeren solgte. Selgeren ga etter et par uker beskjed om at han ville ta saken med takstmannen selv, og tilbød et prisavslag. Gunnar takket ja.

Hva du kan kreve

Prisavslag er det normale kravet. Loven har ikke en formel for hvor stort det blir ved arealsvikt, og hovedregelen om utbedringskostnad passer dårlig, siden areal sjelden kan rettes (§ 4-12). Avslaget må vurderes konkret. Har du hatt merutgifter, for eksempel til ny måling eller arkitekt, kan de inngå i et erstatningskrav. Direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld. Indirekte tap krever skyld eller en garanti, og du må begrense tapet (§ 4-14 og § 7-2).

Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og skriv hva avviket er og hva du krever. Reklamasjonsfristen er senest fem år etter overtakelsen. Nødvendige detaljer om frister og krav står i pilaren om feil areal i boligannonsen, og målte du selv, er det andre grenser du må kjenne. Hvor lenge du har på deg, behandles i hvor lang frist du har for å klage på feil areal.

Hva du ikke trenger å gjøre

Du trenger ikke vente på at takstmannen innrømmer feil, og du trenger ikke velge mellom å kreve noe av selgeren og av takstmannen på forhånd. Melding til selgeren innen rimelig tid er det som sikrer kravet ditt. Ha også med at selgeren kan bevise at du ikke la vekt på arealet, og da faller kravet. Bekreft derfor at arealet var med i budet, i annonsen eller i samtaler under budrunden.

Kort oppsummert

• Når takstmannen målte feil, retter du kravet om prisavslag først til selgeren.
• Avviket må være over to prosent og minst én kvadratmeter for å være en mangel.
• Du må ha en ny måling som følger samme standard og samme mål som den første.
• Hvem som har gjort feilen, avgjør ikke om du har krav mot selgeren.
• Meld skriftlig fra innen rimelig tid, og dokumenter med begge rapportene.