Arealet inkluderte bod og rom som ikke burde telle

Areal og bod: hva som kan telle med og ikke

Fra 1.1.2024 skal en bolig oppgis med total BRA fordelt på tre deler. BRA-i er bruksarealet innenfor boligens omsluttende vegger. BRA-e er areal utenfor boenheten som tilhører den, for eksempel boder, kjellerstuer og hobbyrom med atkomst fra fellesareal eller utvendig. BRA-b er innglasset balkong, veranda eller altan.

Det som ikke skal regnes som BRA, er terrasser og åpne balkonger, som har sitt eget mål (TBA). Retten til å bruke fellesareal, for eksempel en parkeringsplass i fellesgarasje eller carport, måles ikke, men beskrives.

En bod kan altså telle som BRA-e hvis den hører til boligen din. Sykkelboden du bare har rett til å bruke sammen med de andre, hører ikke med. Avgjørende er tilhørigheten, ikke bare at rommet ligger i samme bygg.

Slik ser du hva annonsen faktisk har regnet med

Annonsen skal oppgi fordelingen på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA. Sammenlign med tilstandsrapporten, der den bygningssakkyndige oppgir total BRA og fordelingen. Da ser du raskt om boden er regnet inn, og under hvilken betegnelse.

Tre tegn på at noe er feil: - Annonsen oppgir bare ett tall, uten fordeling. - Tallet i annonsen er større enn summen av BRA-i og BRA-e i rapporten. - Boden ligger i fellesarealet, og tegningene eller seksjoneringen viser at den ikke er en del av din enhet.

Boliger som ble markedsført før 2024 kan følge eldre regler med P-rom og BRA. Du må da lese hvilket mål annonsen brukte, og ikke bruke nye begreper på et gammelt tall.

Hva loven krever

Etter avhendingslova er det en mangel hvis bygningene har mindre areal enn selgeren eller hans medhjelpere opplyste, og avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter (§ 3-3). Regn ut arealet som burde vært oppgitt, uten de delene som ikke telte, og sammenlign. Er forskjellen over grensene, kan det være en mangel.

To forbehold gjelder. Selgeren kan unngå ansvar ved å bevise at du ikke la vekt på opplysningen om areal. Og har annonsen eller salgsoppgaven skilt tydelig mellom hoveddelen og boden, regnes du for å kjenne til det som går fram av dokumentene (§ 3-10).

Slik gikk det for Ketil

Ketil kjøpte en leilighet oppgitt til «BRA 68 m²». Etter overtakelsen leste han seksjoneringspapirene. Der var 6 kvadratmeter av arealet en sykkel- og oppbevaringsbod i kjelleren som ikke tilhørte leiligheten, men var en del av fellesarealet med bruksrett for alle beboerne.

Han regnet ut at riktig areal var 62 kvadratmeter. Avviket var 6 kvadratmeter, altså rundt 9 prosent, langt over grensene. Ketil skrev til selgeren og megleren og la ved seksjoneringspapirene og annonsen.

Megleren svarte at prospektet som lå ute til budrunden, var en rettet utgave. I den sto det «BRA 62 m²» og en tydelig fotnote om at boden var bruksrett i fellesareal. Det gamle tallet var fjernet fra alle kanaler før første visning. Ketil sjekket budjournalen og salgsoppgaven han hadde signert og fant samme rettede tall. Kravet falt, fordi selgeren hadde rettet opplysningen tydelig og i tide, før avtalen ble inngått.

Hva du kan kreve, og hva du bør gjøre først

Er avviket reelt og ikke rettet i tide, er prisavslag hovedkravet. Loven har ingen formel for hvor stort det blir ved arealsvikt, og hovedregelen om utbedringskostnad passer dårlig, fordi areal sjelden kan rettes (§ 4-12). Avslaget må vurderes konkret og kan forhandles. Bruk verdivurdering fra takstmann eller megler som grunnlag, ikke en enkel kvadratmeterpris.

Hvis du ikke er sikker på hva som er tellet med, er det fornuftig å be om en ny måling med spesifikasjon av hvilke rom og deler som er regnet inn i hvert tall. En slik oversikt gjør det enkelt å se om boden, kjellerstuen eller balkongen ligger i BRA-i, i BRA-e eller utenfor.

Gjør dette først: 1. Hent annonsen, salgsoppgaven, rapporten og budjournalen. 2. Finn tallet og målet for hvert av dem. 3. Sjekk seksjoneringen eller tegningene for hva som tilhører din enhet. 4. Send skriftlig melding til selgeren så fort du ser avviket.

Frister og hvordan du melder, står i pilaren om feil areal i boligannonsen. Situasjonen med areal som ikke skulle telle, henger sammen med garasjen som var tatt med i arealet, og den viser at både boder og garasjer kan havne i tallet uten å høre dit. Er det godkjenningen av rom som er problemet, er arealet stemmer, men rommene er ikke godkjent et bedre utgangspunkt. Forstår du ikke helt hva som ble oppgitt, kan du lese P-rom eller BRA-i: hvilket tall ble jeg lovet.

Kort oppsummert

• Areal og bod: en bod som tilhører boligen kan telle som BRA-e, men bruksrett i fellesareal telles ikke.
• Terrasser og åpne balkonger regnes ikke som BRA.
• Avviket må være over to prosent og minst én kvadratmeter for å være en mangel.
• Rettet selgeren tallet tydelig og i tide før avtalen, faller kravet.
• Sammenlign annonsen, rapporten og seksjoneringen for å finne ut hva som er regnet med.