Loftsrom regnet som bruksareal uten godkjenning
Et loftsrom som er regnet som bruksareal uten godkjenning, er ikke i seg selv en mangel, for arealet måles etter hva rommet er, ikke hva det er godkjent til. Det kan likevel være en mangel hvis annonsen eller selgeren oppga loftsrommet som stue, soverom eller godkjent boligrom uten at det stemte. Avgjørende er hva som ble oppgitt, hva kommunen har godkjent, og om avviket i arealet overstiger to prosent og én kvadratmeter.
Hva som teller i bruksarealet
Etter den nye målestandarden NS 3940:2023 skal rommenes funksjon ikke vurderes ved målingen. Tidligere ble P-rom og S-rom bygd på faktisk bruk, ikke på hva arealet var godkjent til. Boligens areal oppgis fra 1.1.2024 som BRA, fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b. Det betyr at et loftsrom kan regnes med i bruksarealet, selv om kommunen aldri har godkjent det til bolig.
Hvordan lav himling behandles, står i målestandarden. Areal med lav himlingshøyde (ALH) skal ikke oppgis alene, men sammen med korrekt målt BRA. Detaljene i standarden er ikke fritt tilgjengelige, så spør takstmannen hvordan loftet er målt.
Arealet og godkjenningen er to spørsmål
Arealet svarer på hvor stort loftsrommet er. Godkjenningen svarer på hva det kan brukes til. Rom for varig opphold skal blant annet ha romhøyde på minst 2,4 meter og tilfredsstillende dagslys og utsyn. Et loftsrom kan altså telle i arealet uten å være godkjent som stue eller soverom.
Bruker du et loft til noe annet enn det som er godkjent, eller tar du en tilleggsdel i bruk som hoveddel, er det en bruksendring som krever søknad. Har tidligere eier gjort det uten tillatelse, kan kommunen gi pålegg om retting, opphør av bruk eller stans, og et endelig pålegg kan tinglyses. Kommunen kan la mindre overtredelser ligge, men du kan ikke regne med det.
Når en mangel likevel kan oppstå
Loftet kan gi krav på tre måter.
Opplysning om rommets bruk. Sto det «loftsstue» eller «soverom på loftet» i annonsen eller salgsoppgaven, må boligen svare til det. Er rommet ikke godkjent til varig opphold, kan det være en mangel hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide (§ 3-8).
Selgerens taushet. Visste selgeren at loftet aldri var godkjent, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel (§ 3-7).
Offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp er boligen mangelfull hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens vurdering. Unntaket avgjøres konkret. Tenk derfor «kan være en mangel».
Det går også an å ha krav på grunn av selve arealtallet. Er BRA mindre enn oppgitt med mer enn to prosent og minst én kvadratmeter, er det en mangel uansett godkjenning (§ 3-3).
Slik gikk det for Anne
Anne kjøpte en enebolig fra 1960-tallet. Salgsoppgaven oppga BRA 145 kvadratmeter og beskrev «loftstue med tilgang fra trappen». Loftstuen var rundt 18 kvadratmeter og hadde takvindu.
Etter kjøpet søkte hun kommunen om å bytte takvinduene, og fikk beskjed om at arkivet bare viste et uinnredet kaldloft. Det var aldri søkt om bruksendring, og rommet var ikke godkjent som stue. Anne leste tilstandsrapporten på nytt. Rapporten opplyste ikke om lovligheten, og salgsoppgaven skrev ikke noe om at loftet var godkjent, men bare at det var en «loftstue».
Hun tok kontakt med selgeren skriftlig. Hun skrev at arealet ikke var noe å utsette, for 145 kvadratmeter stemte med rapporten, men at markedsføringen av loftstuen ga inntrykk av et brukbart rom. Selgeren svarte at loftet var en del av huset og hadde vært brukt som stue i tjue år. Anne ba likevel om at kravet ble vurdert, og selgeren gikk med på et prisavslag som dekket det Anne måtte bruke på å søke om bruksendring, mot at hun frafalt kravet om erstatning.
Hva du kan kreve
Prisavslaget settes som hovedregel til hva det koster å rette forholdet (§ 4-12). Her betyr det gjerne kostnaden ved å søke om bruksendring og gjøre de bygningsmessige endringene som kommunen krever. Loven har ingen faste satser, så du må ha tilbud eller uttalelse fra fagfolk og et svar fra kommunen om hva som trengs.
Ved brukt bolig kan du ikke kreve at selgeren retter. Selgeren har rett til å tilby det. Kravene du har, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Heving krever et vesentlig avtalebrudd og er sjelden aktuelt for ett loftsrom.
Hva du bør sjekke før du melder fra
- Les salgsoppgaven og annonsen: hva står det om loftet?
- Les tilstandsrapporten: står det noe om lovlighet eller høyde?
- Be kommunen om byggesaksdokumentene.
- Mål takhøyde og se hva som kreves for varig opphold.
Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du fant ut av det. Hvordan krav og frister fungerer, er samlet i pilaren om feil areal i boligannonsen. Balkong som er regnet med i arealet, behandles i balkongen som var regnet inn i boligarealet, og hva du får tilbake når boligen er mindre enn oppgitt tar for seg arealsvikten. Leier du ut loftet, finner du mer i kan jeg leie ut en hybel uten godkjenning.
Kort oppsummert
- Loftsrom regnes med i bruksarealet uten godkjenning, fordi funksjon ikke vurderes ved målingen.
- Godkjenningen er et eget spørsmål: rommet kan telle i arealet og likevel ikke være godkjent til varig opphold.
- Var loftet markedsført som stue eller soverom, kan det være en mangel.
- Arealet må avvike mer enn to prosent og minst én kvadratmeter for å være en mangel.
- Prisavslaget følger som hovedregel kostnaden ved å få forholdet godkjent.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 72 saker om areal fikk kjøper helt eller delvis medhold i 57 %.