Tre soverom i annonsen, to godkjente i kommunen

Hva forbrukertilsynet sier om soverom i annonser

Forbrukertilsynet skriver i sin veileder for markedsføring av bolig at bare rom som er godkjent for varig opphold, og som finnes når boligen markedsføres, kan oppgis som soverom. De sier også at det er villedende å skrive «2 (3) soverom» når bare to er godkjent. Annonsen skal dessuten opplyse om areal fordelt på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA, og energimerket skal vises.

Reglene i veilederen gjelder markedsføringen. De gir ikke deg krav på penger direkte. Men de gir en målestokk for hva som er en riktig opplysning, og den målestokken bruker du når du forklarer hvorfor annonsen var galt.

Hvor du sjekker hva som er godkjent

Kommunen er plan- og bygningsmyndighet. Den har byggesaksarkivet der tegninger og godkjenninger ligger. Be om innsyn i saker som gjelder eiendommen, og se på plantegningene som ble godkjent, og på hva de enkelte rommene er tegnet inn som. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse skal stå i salgsoppgaven, og den kan du sammenligne.

Legg merke til at en midlertidig brukstillatelse betyr at noe arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. Sjekk hva som står igjen.

Hvis boligen har et rom som er tatt i bruk til noe annet enn det som er godkjent, er det en bruksendring som krever søknad. Tar du i bruk en del av bygget til noe annet enn tillatelsen sier, eller tar du en tilleggsdel i bruk som hoveddel, er det søknadspliktig.

Slik vurderer avhendingslova tre mot to

Saken kan møtes fra tre sider.

Uriktig opplysning. Annonsen eller salgsoppgaven sa tre soverom. Er ett av dem ikke godkjent, svarer ikke boligen til opplysningen (§ 3-8). Det gjelder hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen og ikke ble rettet tydelig.

Manglende opplysning. Selgeren visste om forholdet og sa ikke fra, og du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7).

Offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp er boligen mangelfull hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er når du ikke bygde på selgerens vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Om unntaket rekker langt nok i din sak, avgjøres konkret, så tenk «kan være en mangel».

Du må sannsynliggjøre at rommet ikke er et godkjent soverom. Kommunens dokumenter er det sterkeste beviset.

Slik gikk det for Katarzyna

Katarzyna kjøpte en firerom i et rekkehus. I annonsen sto det «3 soverom». Da hun var innom kommunen for å søke om verandadør, viste det seg at godkjente tegninger viste to soverom og et rom merket «kontor/hobby» i første etasje. Dette tredje rommet manglet både takhøyde og vindu som oppfylte kravene til rom for varig opphold.

Hun så på salgsoppgaven. Der sto «3 soverom» to steder, og tilstandsrapporten nevnte ikke rommets bruk. Ingen av dokumentene sa at rommet var godkjent som kontor.

Hun skrev til selgeren og la ved både annonsen og kommunens tegninger. Selgeren mente at «soverom» bare var et ord, og at rommet uansett kunne brukes til å sove i. Katarzyna svarte at annonsen hadde lovet noe boligen ikke kunne leve opp til, og at hun ikke kunne bruke rommet slik hun hadde planlagt. Selgeren beholdt sitt syn, og partene ble uenige om verdien. Til slutt inngikk de forlik om et lavt prisavslag, og Katarzyna lot kravet om erstatning bortfalle.

Hva du kan kreve, og hva som vanligvis ikke går

Prisavslag er kravet det er mest realistisk å nå fram med (§ 4-12). Det settes til hva det koster å få rettet forholdet, med mindre noe annet bevises. Kan rommet ikke godkjennes som soverom uten store ombygginger, blir spørsmålet hva verdiforskjellen er, og loven har ingen formel for det. Få en takstmann eller eiendomsmegler til å vurdere hva ett soverom mindre betyr for markedsverdien, og innhent tilbud på det som må gjøres.

Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Erstatning kan kreves for direkte tap uten skyld hos selgeren. For indirekte tap trengs skyld, og du må begrense tapet (§ 4-14 og § 7-2).

Selgeren har rett til å tilby retting, men du kan ikke kreve det selv ved brukt bolig.

Hvor du leser videre

Hvordan du melder fra, og frister, står i pilaren om feil areal i boligannonsen. Den nærmeste saken er rommet som ble solgt som soverom, men ikke er godkjent. Om annonsen også tok med areal den ikke skulle, se garasjen som var tatt med i arealet. Er avviket i kvadratmeter det du lurer på, leser du hva du får tilbake når boligen er mindre enn oppgitt.

Kort oppsummert

• Bare rom som er godkjent for varig opphold, kan markedsføres som godkjente soverom.
• Har annonsen tre soverom og kommunen bare godkjenner to, kan det være en mangel.
• Sjekk kommunens byggesaksarkiv og sammenlign med annonsen og tilstandsrapporten.
• Prisavslaget settes som hovedregel til hva det koster å rette forholdet, eller verdiforskjellen.
• Skriv til selgeren så snart du har dokumentasjon, og send med annonsen og kommunens tegninger.