Tomta er mindre enn oppgitt i salgsoppgaven

Når er tomta mindre enn oppgitt en mangel?

Avhendingslova (loven som gjelder når du kjøper brukt bolig) har en egen regel for tomteareal. Er tomta mindre enn du regnet med, er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn det selgeren eller selgerens medhjelpere har opplyst. Medhjelperne er blant annet megleren som skrev salgsoppgaven. Alternativet er at selgeren eller medhjelperne har opptrådt særlig klanderverdig.

Legg merke til hva loven ikke sier. For bygningsarealet finnes det en tallgrense, men for tomta finnes ingen. Det er derfor ikke nok at tallet i salgsoppgaven avviker litt fra det du finner ved en senere måling. Avviket må være så stort at du reelt har fått noe annet enn det du fikk beskrevet. Et avvik på noen få kvadratmeter på en tomt på over tusen kvadratmeter er ikke vesentlig. Mangler en tredel av tomta, er det noe helt annet.

Bevisbyrden ligger hos deg. Du må sannsynliggjøre både hva som ble opplyst og at arealet faktisk er mindre.

Slik gikk det for Randi

Randi kjøpte en enebolig der salgsoppgaven oppga tomta til 920 kvadratmeter. Etter overtakelsen fikk hun tegnet inn grensene av en oppmåler fordi hun ville sette opp gjerde. Han kom til at tomta var 780 kvadratmeter, altså 140 kvadratmeter mindre. En stripe langs veien tilhørte kommunen og var aldri en del av eiendommen.

Randi lette frem salgsoppgaven, og der stod tallet svart på hvitt. Hun skrev til selgeren og sa at hun mente tomta var vesentlig mindre enn opplyst, og la ved oppmålerens tegning. Selgeren svarte at tallet var hentet fra en gammel opplysning og at han aldri hadde målt selv. Randi svarte at det ikke var avgjørende, siden loven knytter ansvaret til det som ble opplyst og ikke til om selgeren selv hadde målt.

Selgeren aksepterte til slutt at avviket på over femten prosent var vesentlig, og de ble enige om et prisavslag som tok utgangspunkt i hvor mye tomta ble mindre verdt uten stripen.

Hva som regnes som en opplysning fra selgeren

Regelen knytter seg til opplysninger fra selgeren og selgerens medhjelpere. Det viktigste er salgsoppgaven, fordi megleren etter eiendomsmeglingsloven skal opplyse om grunnarealet og bebyggelsens areal. Tallet kan også stå i annonsen, i prospektet eller i annen markedsføring på selgerens vegne. Sier selgeren noe muntlig på visning, kan det også telle, men da må du kunne vise hva som ble sagt.

Skriv derfor ned hva som stod i annonsen og salgsoppgaven før du gjør noe annet. Lagre annonsen som PDF eller ta skjermbilder, for annonser forsvinner ofte når boligen er solgt. Ta også vare på budjournalen og eventuelle e-poster der areal er nevnt.

Tomtearealet er en opplysning som i praksis bygger på hva som er registrert offentlig. Er tallet feil fordi registeret er feil, er det fortsatt tallet i salgsoppgaven som teller for deg som kjøper. Feilen kan likevel gi selgeren eller megleren et selvstendig svar: at de gjorde som vanlig og ikke handlet klanderverdig.

Det du selv burde ha forstått før kjøpet

Selv om tomta er vesentlig mindre, kan du miste kravet hvis du kjente til avviket eller måtte kjenne til det da du kjøpte. Loven sier at du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Viser en situasjonsplan eller et kart i salgsdokumentene en mindre tomt enn hovedtallet, kan selgeren bruke det mot deg.

Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, for eksempel ved å gå grensene sammen med selgeren, kan du heller ikke senere klage på det du burde oppdaget. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Blir du fortalt at tallet er omtrentlig, hjelper det selgeren bare hvis forbeholdet er tydelig og spesifikt. Et generelt «som den er»-forbehold gjelder ikke ved forbrukerkjøp, altså når du som privatperson kjøper bolig.

Hva du kan kreve når tomta er for liten

Er tomta vesentlig mindre enn opplyst, kan du kreve forholdsmessig prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Loven har ingen formel for hvor stort det blir, og tomtebiter kan ikke rettes. Beløpet må derfor anslås ut fra hva den manglende delen av tomta er verdt. Er en flat og brukbar hage forsvunnet, er tapet større enn om den manglende biten var en bratt skråning ved veien. Har selgeren opptrådt særlig klanderverdig, kan du også kreve erstatning.

Frister og egenandel er de samme som ved andre mangler. Du må si fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Se hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen for det som gjelder alle arealfeil.

Tomt eller bygning: to ulike regler

Mange blander sammen tomtearealet og arealet på selve boligen. Bygningsarealet har en klar tallregel, mens tomta har vesentlighetskravet. Skriver salgsoppgaven både tomteareal og boligareal, kan begge være feil uavhengig av hverandre, og du kan ha krav på grunn av begge.

Hvor stor boligen er, sier ingenting om hvor mye hage du har fått. Kjøpte du på grunn av en stor tomt, for eksempel for å kunne bygge garasje, kan det gi deg et sterkere krav enn hvis tomta ikke var viktig for kjøpet. Er du usikker på om avviket gjelder tomta eller boligen, kan du lese om prisavslag når boligen er mindre enn oppgitt, og om salgsoppgaven som bindende opplysning.

Grad av utnytting er noe annet igjen. Det handler om hvor mye du får bygge på tomta, og ikke om hvor stor den er. Det forklarer artikkelen om grad av utnytting på tomta.

Kort oppsummert

• Er tomta mindre enn oppgitt, er det bare en mangel når arealet er vesentlig mindre enn selgeren eller megleren opplyste.
• Loven har ingen prosentgrense for tomt, så størrelsen på avviket og hva du kjøpte tomta for, avgjør.
• Sikre annonsen og salgsoppgaven med tomtetallet før den forsvinner.
• Kjente du til det mindre arealet fra salgsdokumentene, kan selgeren bruke det mot deg.
• Krever du prisavslag for en tomt som er mindre, må beløpet anslås ut fra hva den manglende biten er verdt.