Boligen er mindre enn oppgitt BRA – hva får jeg tilbake?

Når er boligen mindre BRA enn oppgitt en mangel?

Etter avhendingslova er det en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, så fremt avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter (§ 3-3). Begge vilkårene må være oppfylt.

Det er likevel ikke en mangel hvis selgeren godtgjør at du ikke la vekt på opplysningen om arealet. Da må selgeren vise at arealet ikke hadde betydning for deg. Det er han som har bevisbyrden.

Opplysningene kan stå i salgsoppgaven, i annonsen eller komme fra megleren. Megleren er selgerens medhjelper, og opplysninger fra megleren regnes med.

Reglene i § 3-3 kan ikke fravikes til ugunst for deg ved forbrukerkjøp (§ 1-2). Et generelt «som den er»-forbehold hjelper derfor ikke selgeren mot arealkravet.

Hva betyr BRA-i, BRA-e og BRA-b?

Boligens areal oppgis som BRA, fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b. BRA-i (internt bruksareal) er bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger. BRA-e (eksternt bruksareal) er bruksarealet av rom utenfor boenheten som tilhører den, for eksempel boder og kjellerstuer med atkomst fra fellesareal eller utvendig. BRA-b er bruksarealet av innglasset balkong, veranda eller altan.

Terrasser og åpne balkonger regnes som TBA og er ikke BRA. Annonsen skal oppgi total BRA og fordelingen, og tomtens grunnareal.

Begrepene P-rom og S-rom utgår i den nye standarden (NS 3940:2023). Takstfolk skal følge de nye reglene ved måling fra 1. januar 2024, og meglere for oppdrag fra samme dato. Boliger solgt før det ble som regel målt med P-rom og BRA etter eldre regler. Hvilken standard som gjelder for din annonse, avhenger av når oppdraget ble inngått.

Sjekk derfor hvilket tall som ble opplyst, og hvilket tall du sammenligner med. Du kan ikke sammenligne P-rom med BRA-i uten videre, og «mindre BRA» kan skyldes at tallene måler ulike ting.

Hvordan finner du ut om boligen er mindre?

Få en uavhengig, bygningssakkyndig person til å måle boligen etter samme standard som annonsen brukte. Bestill en skriftlig måleoppgave som viser total BRA og fordelingen.

Tilstandsrapporten skal også ha en måling av bruksareal. Har du en rapport fra en befaring etter 1. januar 2026, skal den oppgi BRA fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b. Sammenlign tallene, men husk at en rapport kan ha målt annerledes enn annonsen.

Sjekk også hva som er regnet med. Rom med lav himlingshøyde skal oppgis sammen med korrekt målt BRA og ikke alene. Rett til bruk av fellesareal måles ikke, men beskrives.

Slik gikk det for Anders

Anders kjøpte en leilighet som ble annonsert med 100 kvadratmeter BRA. Etter overtakelsen målte han opp planløsningen, og fikk en fagperson til å måle etter samme standard. Målet ble 95 kvadratmeter.

Avviket var 5 kvadratmeter, altså 5 prosent. Begge vilkårene var oppfylt: mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter. Anders spurte selgeren og megleren hva tallet i annonsen bygde på. De viste til en gammel måling som ikke stemte med den nye standarden.

Anders sendte skriftlig reklamasjon med måleoppgaven og krevde prisavslag. Selgeren svarte at Anders ikke hadde lagt vekt på arealet. Da viste Anders til at arealet sto i annonsen, i salgsoppgaven og i budbrevet, og at han hadde sammenlignet med andre leiligheter etter areal.

Hva får du tilbake?

Du kan kreve prisavslag, og i særlige tilfeller heving og erstatning (§ 4-8). Har eiendommen en mangel, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (§ 4-12). Hovedregelen er at prisavslaget settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Areal kan sjelden «rettes», og loven har ingen formel for arealsvikt.

Du kan derfor ikke regne ut kravet som kvadratmeterpris ganger avviket og vente at det stemmer. Beløpet må dokumenteres med en verdivurdering, sammenlignbare salg eller en taksering, og avtales eller avgjøres konkret.

Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler, med mindre noe annet er sagt i loven (§ 3-1). Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng og avgjøres konkret (§ 4-13).

Har selgeren skyld, kan du også ha krav på erstatning for indirekte tap (§ 4-14).

Frister

Etter overtakelsen skal du undersøke eiendommen så snart det er rimelig anledning (§ 4-9). Du må melde fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen, og meldingen må si hva slags avtalebrudd det er (§ 4-19). Senest fem år etter overtakelsen er fristen ute, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid. Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon hvis han har vært uærlig.

Les hovedartikkelen Feil areal i boligannonsen – dette har du krav på. For beløpet, se Hvordan regnes prisavslaget ved arealavvik etter 2022? og Kan jeg kreve prisavslag hvis boligen er mindre enn oppgitt?. Vurderer du å gå ut av kjøpet, se Kan jeg heve kjøpet når boligen er mye mindre enn oppgitt?.

Kort oppsummert

• Er boligen mindre BRA enn oppgitt, er det en mangel hvis avviket er over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Selgeren kan komme unna hvis han godtgjør at du ikke la vekt på arealet.
• Sjekk at du sammenligner samme standard, siden P-rom og BRA ikke er det samme.
• Prisavslaget har ingen fast formel, så beløpet må dokumenteres.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.