Arealavvik i leilighet: selger eller megler?

Slik er ansvaret fordelt mellom selger og megler

Kjøpekontrakten er inngått mellom deg og selgeren. Det er derfor selgeren du retter kravet mot når arealet er mindre enn lovet. Avhendingslova sier at det er en mangel hvis bygningen har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere. Megleren er en slik medhjelper. Et tall i salgsoppgaven, i annonsen eller i prospektet regnes derfor som en opplysning fra selgeren, selv om selgeren aldri så tallet.

Det betyr at selgeren ikke kan avvise deg med at «det var meglerens tall». Selgeren har tilsvarende mulighet til å gjøre opp med megleren på egen hånd, men det er ikke din sak. Du holder deg til selgeren.

Bruker du eierskifteforsikring i tillegg, gir det en ekstra vei til å få dekket kravet. Hvilken vei som passer best, drøftes i artikkelen om å gå på selger eller forsikringsselskapet.

Hva megleren selv svarer for

Megleren har egne plikter. Etter eiendomsmeglingsloven skal han gi en skriftlig oppgave med blant annet bebyggelsens areal, og han skal opptre etter god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Skriver han feil tall, kan det være brudd på disse pliktene.

Hvor langt meglerens eget ansvar rekker overfor deg, avhenger av hva som er gjort feil, og hva tapet ditt er. I praksis er det derfor sjelden riktig å begynne med megleren. Selgeransvaret er enklere å få frem, fordi loven gir deg et tydelig vilkår du kan måle: mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.

Hvor stort arealavviket er, avgjøres av målingen, og målingen er ikke megleren sin oppgave alene. Det er ofte en takstmann som har målt. Har han målt feil, kan det gi et tredje spor, som er drøftet i artikler om takstmannens ansvar.

Slik gikk det for Sølvi

Sølvi kjøpte en toromsleilighet i annonsen oppgitt til 62 kvadratmeter. Da hun skulle bestille kjøkken, målte hun og kom til 59,5 kvadratmeter. Hun ringte megleren, som svarte at han hadde brukt tallet fra takstmannen og at selgeren hadde godkjent salgsoppgaven.

Sølvi skrev en skriftlig melding til selgeren, med annonsen vedlagt og målingen hun hadde fått gjort av en uavhengig fagperson. Hun regnet ut at avviket var 2,5 kvadratmeter, altså om lag 4 prosent, og at begge vilkårene i loven var oppfylt. Selgeren svarte først at feilen var meglerens. Sølvi svarte at loven regner megleren som selgerens medhjelper, og at kravet derfor gikk mot ham.

Etter et par uker godtok selgeren kravet i prinsippet, og partene begynte å forhandle om beløpet.

Hva må til for at arealavviket er en mangel

Vilkårene for bygningsareal er to, og begge må være oppfylt. Avviket må være større enn 2 prosent av det opplyste arealet, og det må utgjøre minst 1 kvadratmeter. Er leiligheten oppgitt til 50 kvadratmeter, må den derfor være under 49 kvadratmeter før det er en mangel. På en liten leilighet er det ofte kvadratmetergrensen som avgjør, og på en stor er det prosentgrensen.

Selv om vilkårene er oppfylt, faller kravet hvis selgeren viser at du ikke la vekt på arealopplysningen. Det er sjelden lett å bevise for en selger, siden areal for de fleste er sentralt i en boligkjøpsvurdering.

Er det ikke tallet i annonsen, men arealet av bestemte rom, som er feil, kan det følge andre regler. Det gjelder for eksempel når rom er regnet med som soverom uten å være godkjent.

Hva du gjør først

Sikre annonsen og salgsoppgaven, og få en uavhengig måling. Merk deg hvilket arealbegrep tallet gjelder. For oppdrag fra 1.1.2024 skal arealet oppgis som BRA, fordelt på BRA-i og BRA-e, og det gjør at du må sammenligne det samme med det samme. Et avvik som skyldes at du sammenligner BRA-i med et annet tall, er ikke et avvik.

Send så en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Skriv hva som er opplyst, hva som er målt og hva du krever. Vil du vite mer om hva du kan få, står det i artikkelen om prisavslag for arealavvik, og hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen tar for seg resten av kravene.

Kort oppsummert

• Ved arealavvik i leiligheten er det selgeren du rettet kravet mot, fordi megleren regnes som selgerens medhjelper.
• Avviket må være over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter for at det skal være en mangel.
• Megleren kan ha et eget ansvar, men det er sjelden riktig å starte der.
• Sikre annonsen og en uavhengig måling før du melder fra skriftlig til selgeren.
• Sammenlign samme arealbegrep, for eksempel BRA-i med BRA-i, før du regner ut avviket.