Kan jeg heve kjøpet når boligen er mye mindre enn oppgitt?

Slik vurderer du om du kan heve kjøpet

Heving betyr at kjøpet oppheves. Du gir boligen tilbake, og selgeren gir deg kjøpesummen tilbake. Det er det sterkeste kravet loven gir deg, og avhendingslova § 4-13 setter derfor en høy terskel: mangelen må innebære et vesentlig avtalebrudd.

Loven sier ikke hvor mange kvadratmeter eller prosent som skal til før avviket blir vesentlig. Det finnes heller ingen tabell du kan slå opp i. Vurderingen gjøres konkret, og det betyr at ingen kan love deg på forhånd at ti kvadratmeter mindre gir rett til å heve.

Det som teller, er hvor stort avviket er i forhold til det som ble oppgitt, og hva det gjør med boligen. Et areal som er så lite at boligen ikke lenger passer til det formålet du kjøpte den til, står sterkere enn et avvik som bare gjør stuen litt trangere. Tenk på det som et spørsmål om hva du faktisk ville gjort hvis du hadde kjent det riktige arealet: ville du fortsatt kjøpt, kanskje til en lavere pris?

Avviket må først være en mangel

Før du kommer til spørsmålet om heving, må du vise at arealet er en mangel. For bygninger gjelder en egen regel i avhendingslova § 3-3. Bygningene har en mangel hvis arealet er mindre enn selgeren eller selgerens medhjelpere opplyste, forutsatt at avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Medhjelpere er blant annet megleren og takstmannen.

Selgeren kan komme unna mangelen hvis han kan bevise at du ikke la vekt på arealopplysningen da du kjøpte. Det er derfor lurt å sikre det du faktisk leste og la merke til før budet: annonsen, salgsoppgaven og eventuelle meldinger fra megleren.

Er det tomta som er mindre, gjelder en strengere regel. Da er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, eller hvis selgeren eller medhjelperne har opptrådt særlig klanderverdig. Har du kjøpt en leilighet eller et hus der det er boarealet som avviker, er det bygningsregelen med 2 prosent og 1 kvadratmeter som gjelder.

Hva som taler for og mot heving

Heving krever at mangelen er vesentlig, og det er du som må sannsynliggjøre at den er det. Følgende forhold kan veie tungt.

• Størrelsen på avviket. Jo større andel av det oppgitte arealet som mangler, desto sterkere står du.
• Hva arealet skulle brukes til. Hvis du kjøpte for å få plass til en stor familie, og boligen nå ikke har romfordelingen du trengte, taler det for at avviket er vesentlig.
• Hvor mye selgeren la vekt på arealet. Ble arealet brukt aktivt i markedsføringen, styrker det saken din.
• Om avviket kan kompenseres økonomisk. Kan tapet dekkes med et prisavslag, er terskelen for heving vanskeligere å nå.

Forholdene i listen er ikke en formel. Retten ser på helheten. Hvis det er lett å sette en kroneverdi på avviket, tenker mange at prisavslag er det naturlige svaret.

Slik gikk det for Jørgen

Jørgen kjøpte en leilighet som ble annonsert med 92 kvadratmeter bruksareal. Da han lot en uavhengig takstmann måle etter overtakelsen, kom målingen på 83 kvadratmeter. Avviket var altså ni kvadratmeter, godt over både 2 prosent og 1 kvadratmeter, så leiligheten hadde en mangel.

Jørgen ønsket først å heve kjøpet. Selgeren svarte at leiligheten fortsatt var fullt brukbar for en enslig kjøper, og at avviket best kunne løses med økonomisk kompensasjon. Jørgen bodde alene og hadde flyttet inn, så han hadde vanskelig for å vise at boligen ikke lenger passet til formålet.

Han endte med å kreve prisavslag. Etter noen runder med selgerens forsikringsselskap ble saken avgjort med et avslag i kjøpesummen, og Jørgen ble boende. Hevingen falt fordi avviket kunne verdsettes i penger og ikke tok bort bruken av boligen.

Hva du gjør hvis hevingen ikke er realistisk

De fleste arealsaker ender som krav om prisavslag, og loven har flere veier. Har eiendommen en mangel, kan du ifølge avhendingslova § 4-8 kreve prisavslag, heving, erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Prisavslag settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen. Areal kan sjelden rettes, så loven har ingen enkel formel her. Kvadratmeterpris ganger avviket er derfor ikke et sikkert regnestykke.

Hva du får tilbake, og hvordan beløpet regnes, står i boligen er mindre enn oppgitt BRA. Der ser du også hvordan kravet bygges opp.

Skal du melde en heving, gjelder fristene i pilaren feil areal i boligannonsen. Avhendingslova § 4-13 krever at meldingen kommer innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Vent derfor ikke med å skrive til selgeren, selv om du fortsatt undersøker.

Vurderer du bare å heve en del av kjøpet, for eksempel en tilleggsdel, står det mer om det i delvis heving av boligkjøp. Er du i tvil om når heving passer for andre mangler enn areal, får du en bredere gjennomgang i når du kan heve kjøpet. Har du valgt prisavslag, kan prisavslag når boligen er mindre hjelpe deg videre.

Kort oppsummert

• Å heve kjøpet på grunn av arealavvik krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og det avgjøres konkret.
• Avviket må først være en mangel: mer enn 2 prosent og minst 1 kvadratmeter for bygninger, vesentlig avvik for tomt.
• Det taler mot heving hvis tapet lett kan dekkes med prisavslag.
• Melding om heving skal komme innen rimelig tid etter at du oppdaget arealavviket.
• Får du ikke heve, kan du kreve prisavslag, og du kan holde tilbake deler av kjøpesummen.