Hvor lang frist har jeg for å klage på feil areal?

Slik regnes fristen for å klage på feil areal

Avhendingslova har to frister som gjelder samtidig. Den første er en relativ frist. Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det er. Gjør du ikke det, taper du retten til å gjøre mangelen gjeldende.

Den andre er en absolutt frist. Reklamasjon kan senest skje fem år etter at du overtok bruken av boligen, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid. Fristen gjelder uansett når du oppdaget feilen.

Rimelig tid er ikke et bestemt antall dager. Det avhenger av situasjonen og hvor lett feilen var å oppdage. Kommer du på at arealet er feil, bør du handle i løpet av uker, ikke måneder.

Slik gikk det for Henrik

Henrik overtok en enebolig i mars. Salgsoppgaven oppga 140 kvadratmeter. Han merket at romfølelsen ikke stemte, men tenkte ikke mer over det. I november skulle han bytte gulv og bestilte måling fra en fagperson. Målingen viste 132 kvadratmeter.

Henrik ventet til januar med å skrive til selgeren, fordi han ville tenke seg om. Selgeren svarte at han hadde ventet for lenge, siden feilen kunne vært oppdaget i mars.

Henrik svarte at han ikke kunne vite det før målingen forelå, og at han hadde meldt fra få uker etter at han fikk tallet. Selgeren bestred fortsatt, men godtok å diskutere kravet da Henrik la frem datoen for målingen og meldingen. Retten hans falt ikke bort, siden han meldte innen rimelig tid etter at han kjente avviket.

Når begynner fristen å løpe

Fristen begynner å løpe når du oppdaget mangelen, eller burde ha oppdaget den. Etter overtakelsen skal du så snart det er rimelig anledning undersøke boligen slik god skikk tilsier. Å måle areal er ikke alltid en del av en vanlig undersøkelse, men gjør du målinger, er det når du fikk resultatet at fristen går.

Har du planer om å bytte gulv, bygge om eller kjøpe inn møbler, bør du måle før det. Det du oppdager under et slikt arbeid, kan regnes fra da, men selgeren kan hevde at du burde oppdaget det tidligere.

Når du oppdager feilen første gang, bør du dokumentere datoen. Ta vare på målingen, meldingen og svaret fra selgeren. Fristen tas fra det tidspunktet som gir tydeligst bevis for hva du visste og når.

Når selgeren ikke kan bruke fristen mot deg

Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Det gjelder for eksempel hvis han visste at tallet i annonsen var for høyt og ikke rettet det. Da faller hensynet til selgeren bort.

Foreldelse er en egen sak. Kravet ditt kan også gå tapt etter foreldelsesloven. Den vanlige fristen er 3 år, og for krav ved mislighold regnes den fra dagen misligholdet inntrer. Hadde du ikke nødvendig kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter at du fikk eller burde ha skaffet deg kunnskapen. Forlengelsen kan ikke bli mer enn 10 år til sammen.

Tenk derfor på tre ting: melding innen rimelig tid, den absolutte fristen og foreldelse. De virker hver for seg, og du kan tape på hver av dem.

Slik melder du fra riktig

Meldingen bør være skriftlig og sendes til selgeren. Skriv hva du har oppdaget, hva som er opplyst i annonsen eller salgsoppgaven, og hva du har målt. Skriv at du mener det er en mangel, og hva du krever. Du behøver ikke ha et ferdig beløp.

Legg ved annonsen og målingen. Send den slik at du kan vise at den er mottatt, for eksempel som e-post med lesebekreftelse eller rekommandert brev. Hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen forklarer hva som er en mangel. Vil du vite hva du kan få, viser artikkelen om prisavslag etter 2022 hvordan beløpet vurderes. Ved feil måling fra en takstmann kan det være aktuelt å lese takstmannens ansvar, og ved generelle spørsmål om tid gir fristen for å klage etter kjøp et bredere bilde.

Kort oppsummert

• Fristen for å klage på feil areal er innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget avviket.
• Reklamasjon kan senest skje fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid.
• Kravet kan også foreldes etter foreldelsesloven, med en alminnelig frist på 3 år.
• Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig.
• Meld fra skriftlig og dokumenter datoene for når du oppdaget feilen og når du sendte meldingen.