Målte arealet selv etter kjøpet – hvor stort avvik er for mye?

Grensen for hva som er en mangel

Avhendingslova sier at det er en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst av selgeren eller hans medhjelpere, forutsatt at avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter (§ 3-3). Det er to krav som begge må være oppfylt.

Regn slik: 1. Ta arealet som ble oppgitt, og finn to prosent av det. For en bolig oppgitt til 120 kvadratmeter er to prosent 2,4 kvadratmeter. 2. Avviket må være større enn dette. Er det målte arealet 118 kvadratmeter, er avviket 2, og det er under grensen. 3. Avviket må samtidig være minst én kvadratmeter. På en liten bolig er to prosent mindre enn én kvadratmeter, så da er det kravet om én kvadratmeter som avgjør.

For tomten gjelder en annen regel. Tomta er bare mindre enn forventet en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn selgeren eller hans medhjelpere opplyste, eller hvis de har opptrådt særlig klanderverdig.

Hvorfor du sjelden kan måle areal selv med sikkerhet

Mange kjøpere måler med laseravstandsmåler eller målebånd og finner et lavere tall enn annonsen. Det er forståelig, men det er ikke nødvendigvis et avvik. Årsakene er som regel disse: - Du har målt bare rommene og ikke tatt med vegger, gang, boder eller andre deler som inngår i bruksarealet. - Annonsen bruker et annet mål enn du regner med. Etter den nye standarden fra 2024 oppgis BRA fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b, og terrasse regnes ikke med. - Boligen er målt etter en eldre standard, avhengig av når oppdraget ble inngått.

Detaljerte måleregler, som fri høyde og bredde, er i standarden, og den er ikke fritt tilgjengelig. Du bør derfor ikke forsøke å gjenskape en måling regel for regel. Be heller om en ny måling fra en uavhengig bygningssakkyndig etter samme standard som annonsen, og få vite hvilke deler som er tatt med.

Hva selgeren kan svare

Selgeren har tre naturlige svar. Han kan si at avviket ligger under grensen, at målingen din ikke er sammenlignbar, eller at du ikke la vekt på arealet. Det siste er en egen regel: selv om avviket er over grensen, er det ikke en mangel hvis selgeren beviser at du ikke la vekt på opplysningen.

Du må sannsynliggjøre at avviket er reelt. Det er ikke selgeren som må bevise at boligen har riktig areal. En ny måling fra takstmann, med angivelse av hvilken standard den følger, er derfor det viktigste du kan legge fram. Har du egne notater fra visning eller bud der arealet var et poeng, hjelper det mot innvendingen om at du ikke la vekt på det.

Slik gikk det for Torbjørn

Torbjørn kjøpte en enebolig oppgitt til 148 kvadratmeter BRA. Da han skulle bytte gulv, målte han rommene og kom til 139. Han ble sint og skrev til selgeren at han var lurt for ni kvadratmeter.

Selgeren svarte at annonsen var basert på tilstandsrapporten. Torbjørn leide inn en uavhengig takstmann som målte etter samme standard som rapporten. Resultatet ble 143 kvadratmeter. Avviket var dermed fem kvadratmeter, som er 3,4 prosent. Det var over to prosent og over én kvadratmeter, så vilkårene var oppfylt.

Torbjørn sendte den nye rapporten og det opprinnelige tallet til selgeren, og ba om prisavslag. Selgeren kunne ikke bevise at Torbjørn ikke hadde lagt vekt på arealet, for arealet sto i hovedoverskriften på annonsen og i budet. Partene ble enige om et prisavslag. Størrelsen ble forhandlet, siden loven ikke har noen formel. Selgeren aksepterte tallet etter at Torbjørn viste til tilbud på hva et areal av samme kvalitet ville kostet i området.

Hva du kan kreve, og hvor mye

Prisavslag er det vanlige kravet. Hovedregelen er at prisavslaget settes til det det koster å rette mangelen (§ 4-12), men areal kan sjelden «rettes». Loven har heller ingen formel for prisavslag ved arealsvikt, og du kan ikke ta kvadratmeterprisen ganger avviket som en fast regel. Avslaget vurderes konkret og må forhandles eller avgjøres av en tvisteløsningsinstans.

Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket. Meldingen skal si at arealet er mindre enn oppgitt og hva du krever. Frister og krav er samlet i pilaren om feil areal i boligannonsen. Der finner du også hva du får når takstmannen målte feil og når selgeren kaller arealet omtrentlig. Har selgeren tatt med areal som ikke skulle telle, kan garasjen som var med i arealet være en parallell. Er problemet at rommene ikke er godkjent selv om tallene stemmer, se arealet stemmer, men rommene er ikke godkjent.

Kort oppsummert

• Å måle arealet selv gir bare et krav hvis du har målt samme mål som annonsen.
• Avviket må være over to prosent av opplyst areal og minst én kvadratmeter.
• Selgeren kan bevise at du ikke la vekt på arealet, og da faller kravet.
• Få en uavhengig måling etter samme standard, og oppgi hvilken standard den følger.
• Meld fra skriftlig innen rimelig tid, og be om prisavslag som vurderes konkret.