For lav takhøyde i kjelleren til at rommet teller

To spørsmål som ofte blandes sammen

Lav takhøyde kan ramme deg på to måter, og de har hvert sitt svar.

Arealet. Er rommet regnet med i boligens oppgitte areal, og arealet stemmer ikke med det som ble lovet? Da handler det om arealsvikt.

Godkjenningen. Er rommet solgt som stue, soverom eller hybel, men kan ikke brukes til varig opphold? Da handler det om en opplysning om rommets bruk.

Begge kan gjelde samtidig, men du bør holde dem fra hverandre når du skriver til selgeren. Noe kan være riktig målt og likevel feil beskrevet.

Slik behandles lav himling i arealet

Etter målestandarden NS 3940:2023 skal areal med lav himlingshøyde (ALH) ikke oppgis alene. Det skal oppgis sammen med riktig målt bruksareal (BRA), og BRA og ALH kan legges sammen til gulvareal (GUA). Standarden skal følges ved måling fra 1.1.2024. Rommenes funksjon skal ikke vurderes ved målingen. Et rom kan altså være regnet med i BRA selv om det ikke kan brukes som soverom.

Hvilke måleregler som gjaldt for akkurat din bolig, avhenger av når oppdraget ble inngått. Detaljene i standarden er ikke fritt tilgjengelige, så du bør be takstmannen eller megleren vise hvordan tallet er regnet ut, i stedet for å gjette.

Slik gikk det for Johannes

Johannes kjøpte en tomannsbolig med hybel i kjelleren. Salgsoppgaven listet hybelen som «soverom/oppholdsrom» og regnet den med i arealet. Da han skulle sette inn ny seng og flytte inn en leietaker, så han at himlingen lå under 2,2 meter mange steder, målt med tommestokk.

Han leste tilstandsrapporten på nytt. Der sto det at kjelleretasjen hadde «redusert takhøyde, ca. 2,1 m», og at rommet var vurdert som bod og oppholdsrom. Kjøpere regnes for å kjenne det som går tydelig fram av rapporten, og dette gjorde det. Han skrev likevel til selgeren og spurte hvorfor rommet var markedsført som soverom.

Selgeren pekte på rapporten, og Johannes måtte innse at kravet ikke ville nå fram. Arealet var riktig oppgitt, og høyden sto i rapporten. Han fikk ikke prisavslag. Han valgte i stedet å leie ut kjelleren som lagerplass.

Når du likevel kan ha krav

Kravet kan holde når ingen av dokumentene sa noe om høyden. Tre veier er aktuelle.

• Annonsen eller salgsoppgaven oppga rommet som soverom eller oppholdsrom uten forbehold, og det kan antas å ha påvirket avtalen (§ 3-8).
• Selgeren visste at rommet aldri var godkjent til varig opphold, og du hadde grunn til å regne med å få vite det (§ 3-7).
• Rommet oppfyller ikke offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Dette gjelder ved forbrukerkjøp, med unntak når du ikke bygde på selgerens vurdering.

Du må sannsynliggjøre at rommet er dårligere enn det som ble oppgitt. Mål høyden på flere punkter, ta bilder med målebånd og be en fagperson dokumentere. Melding til selgeren skal komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Hva du kan kreve

Prisavslaget settes normalt til hva det koster å rette forholdet (§ 4-12). Når høyden ikke lar seg endre uten store inngrep, er det vanskelig å tallfeste, og verdien av et rom som ikke kan brukes som soverom, må vurderes konkret. Loven har ingen kvadratmeterpris for slike avslag. Reklamasjon og frister er samlet i pilaren om feil areal i boligannonsen. Der finner du også rommet som ble solgt som soverom, som handler om godkjenningen, og hvordan prisavslaget regnes ved arealavvik.

Kort oppsummert

• Lav takhøyde i kjelleren kan gjøre at et rom ikke kan brukes som soverom, selv om det er regnet med i arealet.
• Rom for varig opphold skal ha minst 2,4 meter, andre rom minst 2,2 meter.
• Et rom kan telle i BRA uten å være godkjent som soverom.
• Står takhøyden tydelig i tilstandsrapporten, faller kravet normalt.
• Har du ikke fått vite om høyden, kan en uriktig opplysning i annonsen gi grunnlag for prisavslag.