P-rom eller BRA-i: hvilket tall ble jeg egentlig lovet?

To mål som ikke er det samme

P-rom var det tallet mange annonser brukte: rom som er godkjent for varig opphold, som stue, kjøkken og soverom. BRA er bruksareal, altså arealet av alle rom innenfor ytterveggene og eventuelle rom som tilhører boligen utenfor den. Forskjellen er at P-rom bygde på hvordan rommene faktisk ble brukt, ikke på hva arealet var godkjent til, og at BRA regner med mer.

Etter den nye standarden NS 3940:2023 utgår P-rom og S-rom. Takstfolk skal følge de nye reglene ved måling fra 1.1.2024, og meglere for oppdrag fra samme dato. Da oppgis BRA delt i tre: - BRA-i er bruksarealet av selve boenheten innenfor omsluttende vegger. - BRA-e er areal som hører til boligen, men ligger utenfor den, for eksempel en bod eller kjellerstue med atkomst fra fellesareal eller utvendig. - BRA-b er areal på en innglasset balkong, veranda eller altan.

Terrasser og åpne balkonger kalles TBA og regnes ikke som BRA.

P-rom eller BRA-i: hvilket tall regnes som det du ble lovet?

Det er tallet du fikk fra selgeren eller selgerens medhjelpere, som megleren. Står tallet i annonsen eller salgsoppgaven, gjelder det. Tallet i tilstandsrapporten er takstmannens, og det kan avvike fra megleren sitt.

Salgsoppgave eller annonse før 2024 sier gjerne P-rom og BRA. Fra 2024 skal annonsen oppgi total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e og BRA-b, i tillegg til terrasse- og balkongareal. Hvilken standard som ble brukt for akkurat din bolig, avhenger av når oppdraget ble inngått. Se derfor etter datoen på oppdraget og hvilken målestandard som er oppgitt.

Slik vurderer du et avvik

Etter avhendingslova er det en mangel hvis bygningene har mindre areal enn selgeren eller hans medhjelpere oppga, og avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter (§ 3-3). Begge vilkårene må være oppfylt. Selgeren kan likevel unngå mangel ved å bevise at du ikke la vekt på arealopplysningen.

Sammenlign i tre trinn: 1. Finn hvilket mål tallet i annonsen dreier seg om. Står det P-rom, sammenligner du med et P-rom-tall. 2. Finn tallet i tilstandsrapporten, og se om det er BRA-i, BRA-e eller total BRA. 3. Sammenlign BRA-i mot BRA-i og total mot total. Bytter du mål, får du et avvik som ikke betyr noe.

Loven har ingen formel for hvor mye prisavslaget blir ved arealsvikt, og en kvadratmeterpris ganger avviket er ikke en regel. Arealet kan sjelden rettes, så avslaget vurderes konkret.

Slik gikk det for Stian

Stian kjøpte en leilighet i 2023. Annonsen oppga «P-rom 78 m²» og «BRA 84 m²». Tilstandsrapporten oppga BRA-i 75 m² og BRA-e 9 m², til sammen 84. Etter innflytting målte han stue, soverom, kjøkken og bad selv og kom til 74 kvadratmeter. Han mente han hadde fått fire kvadratmeter mindre enn de 78 han ble lovet.

Han satte opp tallene ved siden av hverandre. Egenmålingen hans skulle sammenlignes med BRA-i, ikke med P-rom, siden den dekket det som ligger innenfor leilighetens vegger. Mot BRA-i på 75 var avviket én kvadratmeter, som er 1,3 prosent. Det er under to prosent, og da er det ikke en mangel. De 9 kvadratmeterne i boden var oppgitt for seg, som BRA-e, og stemte med rapporten.

Stian droppet kravet. Han skrev i stedet ned hvilket mål hvert tall gjaldt, slik at han hadde det klart hvis et annet avvik skulle dukke opp.

Hva du gjør før du regner

Samle tre dokumenter: annonsen slik den så ut da du ga bud, salgsoppgaven du signerte og tilstandsrapporten. Skriv ned hvilket areal hvert av dem oppgir og hvilket mål som står ved siden av tallet. Mangler målet, er det et spørsmål til megleren, ikke et tegn på at noe er feil. Be om å få vite hvilken målestandard som ble brukt, og når oppdraget ble inngått. Først da vet du om du skal sammenligne med P-rom eller med BRA-i.

Hvis avviket er ekte

Er du sikker på at samme mål gir et avvik som overstiger grensene, må du gi selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen må si hva slags feil det er. Hvordan avslag ved arealavvik beregnes fra 2022, står i artikkelen om prisavslag ved arealavvik. Er boligen mindre enn det som er oppgitt i BRA, får du svar i teksten om hva du får tilbake. Den bredere oversikten ligger i pilaren om feil areal i boligannonsen, og du kan lese om forskjellen på BRA-i og BRA-e der.

Kort oppsummert

• P-rom og BRA-i måler forskjellige ting, og du må sammenligne likt mot likt.
• Fra 1.1.2024 skal boligens areal oppgis som BRA fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b.
• Tallet du ble lovet, er det selgeren eller megleren oppga, ikke takstmannens tall.
• Avviket må være over to prosent og minst én kvadratmeter for å være en mangel.
• Meld fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.