Ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad oppdaget etter kjøp

Hva som krever søknad, og hva som slipper

Hovedregelen er at oppføring, tilbygg, påbygg, fasadeendring, bruksendring og riving ikke kan gjøres uten søknad og tillatelse fra kommunen (plan- og bygningsloven § 20-1). Byggesaksforskriften (SAK10) har unntak, og det er her mange tror de er trygge.

Et tilbygg der verken bruksareal eller bebygd areal er over 15 kvadratmeter, kan settes opp uten søknad. En frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, kan settes opp uten søknad opp til 50 kvadratmeter, med grenser for mønehøyde og gesimshøyde og krav om minst 1,0 meter til nabogrensen og til annen bygning. En terrasse inntil 1,0 meter over terrenget som ikke stikker mer enn 4,0 meter ut fra fasaden, er også unntatt hvis den ikke er overbygd og ligger minst 1,0 meter fra nabogrensen.

For tilbygg og frittliggende bygning skal eieren melde fra til kommunen senest fire uker etter at tiltaket er ferdig. Unntakene gjelder bare hvis tiltaket ikke strider mot plan, lov og forskrift, og tiltakshaveren har selv ansvaret for at vilkårene er oppfylt.

Endringer som oftere enn du tror blir gjort uten søknad, er bruksendring, for eksempel at en bod tas i bruk som soverom, og oppdeling av en bolig i to enheter. Begge er søknadspliktige. Det samme kan gjelde en innglasset balkong uten godkjenning eller et takoppløft uten tillatelse. Har du fått en terrasse som krevde søknad, men aldri ble søkt om, er utgangspunktet det samme.

Når et ulovlig tilbygg er en mangel

Avhendingslova gir tre veier inn til en mangel, og de kan brukes samtidig.

Den første er offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (§ 3-2 tredje ledd). Det er et unntak hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det. Derfor kan et tilbygg uten tillatelse være en mangel, men det avgjøres konkret.

Den andre er opplysningsplikten (§ 3-7). Selgeren skal opplyse om forhold hun kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må også antas at det manglende svaret virket inn på avtalen. Har selgeren selv bygd tilbygget, eller fått kommunens brev om det, er dette den sterkeste veien.

Den tredje er uriktige opplysninger (§ 3-8). Står tilbygget med i arealet i annonsen, eller har selgeren svart at alt er godkjent, og det ikke stemmer, kan boligen ha en mangel. Megleren skal dessuten opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i salgsoppgaven (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Mangler ferdigattest for tilbygget, bør det stå der.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Og du taper kravet hvis du kjente til forholdet eller det gikk tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese (§ 3-10 første ledd). Reglene om hva du kjente til begrenser likevel ikke selgerens opplysningsplikt. Se også Selger sa alt var godkjent – kommunen sier nei og Jeg kjøpte bolig med ulovlig tilbygg — hvem har ansvaret?.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg.

Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og pålegget skal ha en frist. Tvangsmulkt kan løpe så lenge forholdet varer. Kommunen kan også ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt har utført eller brukt et tiltak uten tillatelse, og satsene for privatpersoner er lavere enn for foretak. Følges ikke et pålegg, kan kommunen lage forelegg. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Hvem som regnes som ansvarlig for et tiltak forrige eier gjorde, avgjøres konkret. Loven nevner «eieren eller den ansvarlige» når den snakker om vedlikehold og forsvarlig stand (plan- og bygningsloven § 31-1), så du bør regne med at kommunen kan skrive til deg som ny eier. Kravet ditt mot selgeren vurderes uansett etter avhendingslova. Les mer om risikoen i Tilbygget er ikke byggemeldt – hva risikerer jeg? og om et krav om fjerning i Ulovlig tiltak må rives – kan jeg kreve pengene av selger?.

Slik gikk det for Mariam

Mariam kjøpte en enebolig i mai. I september ville hun søke om å bygge en garasje, og fant i kommunens byggesaksarkiv at tilbygget på 28 kvadratmeter bak huset aldri var søkt om. Salgsoppgaven oppga bruksarealet med tilbygget inkludert, og i egenerklæringen hadde selgeren krysset av for at alle byggearbeider var godkjent.

Mariam skrev til selgeren samme uke, beskrev hva hun hadde funnet og krevde kostnadene til å søke om godkjenning i etterkant dekket, alternativt et prisavslag. Selgeren svarte at forrige eier hadde bygd tilbygget, at hun trodde alt var i orden, og at Mariam kunne ha sjekket arkivet før kjøpet.

Mariam pekte på at både salgsoppgaven og egenerklæringen hadde gitt henne grunn til å stole på at tilbygget var godkjent, og at selgeren hadde svart konkret på spørsmålet. Etter tre uker godtok selgeren et prisavslag som svarte til et tilbud fra en fagperson, og Mariam sendte søknaden til kommunen.

Slik går du frem når du har oppdaget det

Start med å hente saken hos kommunen. Alle kan kreve innsyn i journaler og saksdokumenter, og byggesaksarkivet viser hva som er søkt om og godkjent. Slik sjekker du byggesaksarkivet etter kjøpet gir en enkel fremgangsmåte.

Skriv så til selgeren. Meldingen skal si at du gjør mangelen gjeldende og hva slags avtalebrudd det er, og den må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Legg ved arkivutskriften og de sidene i salgsoppgaven og egenerklæringen du bygger på.

Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet, og den dokumenterer du med tilbud fra fagfolk. Hva en søknad i etterkant koster, varierer mellom kommunene, og Hva koster det å søke om godkjenning i etterkant? tar for seg det. Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Gjelder det en ferdigattest som mangler, kan Huset mangler ferdigattest – hva betyr det for deg? hjelpe deg å avgjøre hvor alvorlig det er.

Har du kjøpt en leilighet i sameie, kommer sameiets regler i tillegg. Endringer som går ut over vanlig vedlikehold krever to tredjedels flertall på årsmøtet. Se Takterrasse uten søknad i sameie – kan styret kreve den fjernet?.

Kort oppsummert

• Et ulovlig tilbygg er en mangel når selgeren visste om det og ikke sa det, når opplysninger om godkjenning var uriktige, eller når boligen ikke oppfyller offentlige krav du kunne stole på.
• Sjekk byggesaksarkivet først, og se hva som stod om ferdigattest og godkjenning i salgsoppgaven og egenerklæringen.
• Tilbygg under 15 kvadratmeter er unntatt fra søknad, men må meldes til kommunen, og unntaket gjelder bare hvis tiltaket ellers følger plan og regler.
• Kommunen kan gi pålegg og tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses på boligen.
• Prisavslaget for et ulovlig tilbygg settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet, så samle tilbud fra fagfolk.