Selger sa alt var godkjent – kommunen sier nei

Når det selgeren sa er en mangel

Boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis den ikke stemmer med opplysninger fra selgeren, eller med det som står i annonsen, salgsprospektet eller annen markedsføring på selgerens vegne. Dette gjelder også opplysninger fra megleren. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En setning som «alle tiltak er godkjent» i salgsoppgaven, er en konkret opplysning som kan settes opp mot kommunens byggesaksmappe.

Sa selgeren det bare muntlig på visningen, blir det vanskeligere å vise hva som ble sagt. Skriv derfor ned hva du husker og hvem som var til stede, og se om meglerens notater eller salgsoppgaven sier det samme. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Selgerens opplysningsplikt

Selv om selgeren ikke sa noe uriktig, kan det være en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Et ulovlig tiltak er et typisk eksempel. Også her må det kunne antas at det at opplysningen manglet, virket inn på kjøpet.

Ved forbrukerkjøp kan boligen dessuten ha en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Megleren har på sin side plikt til å gi skriftlig opplysning om blant annet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og forholdet til offentlige planer.

Hva selgeren kan svare

Selgeren kan si at du kjente forholdet. Du kan ikke kreve noe for det du kjente eller burde ha kjent til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Dette begrenser likevel ikke selgerens plikt til å opplyse om det han selv visste. Et «som den er»-forbehold hjelper heller ikke selgeren mye ved forbrukerkjøp, og salgsoppgaven kan ikke skjule ulovlige forhold bak generelle forbehold.

Kommunens avslag alene beviser ikke at selgeren visste noe. Har kommunen tidligere skrevet til selgeren om saken, eller har selgeren selv fått tillatelsen for en annen del enn den som er bygget, er det bevis som teller. Be om innsyn i byggesaksmappen for eiendommen og lag en oversikt over hva som ble godkjent og når.

Hva du kan kreve

Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Du kan ikke kreve retting, men tilbyr selgeren å rette, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få forholdet rettet, for eksempel å søke om godkjenning eller fjerne tiltaket. Vurderer du heving, må mangelen være et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Gi selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si hva avtalebruddet består i. Den fulle oversikten over krav og frister står i pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer. Hva som skjer hvis kommunen krever fjerning, kan du lese om i saken om vinterhagen som ikke er godkjent og i saken om carporten kommunen vil ha revet.

Slik gikk det for Marit

Marit kjøpte en enebolig der salgsoppgaven sa at «alle bygningsmessige endringer er godkjent». Etter flyttingen ville hun bytte ut de gamle vinduene i kjelleren, og kommunen svarte at kjelleren ikke var godkjent til varig opphold. Kjellerstua var innredet som stue og soverom.

Marit hentet ut byggesaksmappen og fant en søknad fra tidligere eier som bare gjaldt garasje og bod. Hun sendte selgeren en skriftlig reklamasjon med kopi av salgsoppgaven og mappen. Selgeren mente kjelleren var innredet av forrige eier. Marit viste til at selgeren hadde bodd der i åtte år og benyttet rommene selv. Etter en runde med brev godtok selgeren et prisavslag som dekket søknad om bruksendring og nødvendige tiltak. Kravet om heving falt bort, fordi kjelleren kunne godkjennes med utbedringer.

Kort oppsummert

• Selger sa godkjent, men kommunen sier nei: opplysningen kan være en mangel hvis den virket inn på kjøpet og ikke ble rettet tydelig i tide.
• Du må sannsynliggjøre at opplysningen var uriktig, og det du kjente fra salgsdokumentene kan selgeren bruke mot deg.
• Salgsoppgavens ordlyd og byggesaksmappen er de viktigste bevisene.
• Krav ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, ikke krav på retting.