Slik sjekker du byggesaksarkivet etter kjøpet
Du sjekker byggesaksarkivet ved å be kommunen om innsyn i alle byggesaker for eiendommen din, og deretter sammenligne det som er godkjent med det som faktisk står der. Kommunen er byggemyndighet og har tillatelser, ferdigattester og pålegg samlet i mappen. Leter du etter avvik etter kjøpet, er det tegninger, tillatelser og ferdigattest som teller. Funnene bruker du senere når du melder fra til selgeren.
Hva byggesaksarkivet er og hvorfor du bør sjekke
Kommunen behandler byggesøknader, utsteder ferdigattest og gir pålegg. Det som er avgjort, ligger i byggesaksarkivet, ofte kalt byggesaksmappen. Etter overtakelsen skal du undersøke eiendommen så snart det er rimelig, slik god skikk tilsier. Å hente ut mappen er en naturlig del av det, særlig hvis du planlegger å bygge om, eller ser at noe ser bygget om ut.
Mappen forteller deg hva kommunen anser som godkjent. Er det en forskjell mellom mappen og det som står på tomta, er det nettopp den forskjellen du er ute etter. Blir du oppmerksom på et avvik, har du en frist å forholde deg til: reklamasjon må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.
Slik ber du om innsyn
Henvend deg til kommunens byggesaksavdeling, eller se på kommunens nettsider. Mange kommuner har en digital løsning for å slå opp eiendommen, og ellers kan du be om innsyn skriftlig. Oppgi adressen, og gjerne gårds- og bruksnummeret som står i skjøtet. Be om alle saker, ikke bare den siste, fordi et gammelt tilbygg ofte ligger i en eldre sak enn selve huset, og om kopi av tillatelser, tegninger, ferdigattester og eventuelle brev om pålegg eller varsel om ulovlighetsoppfølging.
Kommunens saksbehandlingsgebyr og betaling for kopier fastsettes i kommunens eget regulativ, så det er kommunen som kan svare på hva som koster noe. Tar det tid før kommunen svarer, kan du sende en påminnelse, men vent ikke med å melde fra til selgeren hvis du allerede har grunn til å tro at noe er galt. Har du kjøpt boligen nylig, kan selgeren også være villig til å sende dokumentene han fikk ved sitt eget kjøp.
Hva du leter etter i mappen
Gå gjennom mappen med disse spørsmålene: - Finnes det en ferdigattest, eller bare en midlertidig brukstillatelse? - Stemmer tegningene med det du ser? Se på vinduer, tilbygg, terrasser, bod og garasje. - Er alle tiltak som krever søknad, omtalt? Tilbygg, påbygg, fasadeendringer, bruksendring og oppdeling av bolig krever ofte søknad. - Finnes det dispensasjoner, og hvilke vilkår ble satt? - Har kommunen sendt brev om pålegg eller varsel til tidligere eiere?
Husk at ferdigattest ikke utstedes for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, så mangler du den for et gammelt hus, er det ikke nødvendigvis noe galt. For senere tiltak er manglende ferdigattest eller uavsluttet midlertidig brukstillatelse noe du bør følge opp. Se pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer for hva som er vanlige funn.
Slik bruker du funnene mot selgeren
Finner du et tiltak som ikke er godkjent, kan boligen ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selger). Det kan skyldes brudd på offentligrettslige krav, manglende opplysninger om noe selgeren visste, eller uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Kopi av mappen og salgsoppgaven er sentrale bevis.
Send melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og si hva avtalebruddet består i. Senest fem år etter overtakelsen må reklamasjonen være sendt. Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Hva som kreves for å heve, står i artikkelen om når du kan heve kjøpet. Kravet går også mot tidligere selger i samme grad som mot den du kjøpte av, så lenge du melder innen reklamasjonsfristene. Se også saken om takoppløft uten tillatelse og saken om tilbygget som ikke er byggemeldt for konkrete eksempler.
Slik gikk det for Katrine
Katrine kjøpte et rekkehus og ville bygge en overbygd terrasse. Før hun bestilte tegninger, ba hun kommunen om innsyn i byggesaksmappen. Mappen viste én tillatelse for selve rekkehuset og én ferdigattest, men ingenting om kjellerstuen som var innredet med soverom og bad. Kjellerstuen var omtalt som «bolig» i salgsoppgaven.
Katrine leste mappen sammen med salgsoppgaven, og sendte reklamasjon til selgeren med kopi av begge deler. Selgeren mente den forrige eieren hadde innredet kjelleren. Katrine viste at selgeren hadde markedsført rommet som bolig, og at kommunen ikke hadde godkjent bruken. Kommunen ga henne råd om søknad om bruksendring. Selgeren dekket til slutt tegninger og gebyr, og Katrine fikk godkjenning av kjelleren i etterkant.
Kort oppsummert
- Slik sjekker du byggesaksarkivet etter kjøpet: be kommunen om innsyn i alle saker på eiendommen og sammenlign med det som faktisk står der.
- Se etter ferdigattest, midlertidig brukstillatelse, tillatelser for tilbygg og endringer og eventuelle pålegg.
- Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1998, så et gammelt hus uten ferdigattest er ikke automatisk et problem.
- Finner du avvik, reklamerer du skriftlig til selgeren innen rimelig tid og legger ved kopi av mappen.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 62 saker om ulovlig bygget og manglende godkjenning fikk kjøper helt eller delvis medhold i 68 %.