Jeg kjøpte bolig med ulovlig tilbygg — hvem har ansvaret?
Kommunen kan i prinsippet forfølge et ulovlig tilbygg overfor deg som ny eier, selv om det var forrige eier som bygde det ulovlig — plikten til å ha lovlige forhold på eiendommen følger eiendommen, ikke personen som skapte problemet. Dette offentligrettslige ansvaret overfor kommunen er likevel noe helt annet enn spørsmålet om du kan rette et krav mot selgeren din for det ulovlige tilbygget som en mangel ved boligen — det er to atskilte spor som må vurderes hver for seg. Det finnes ingen lovfestet frist som automatisk gjør et gammelt ulovlig tiltak lovlig, men lang tids passivitet fra kommunens side kan i praksis telle med når kommunen vurderer om den fortsatt bør gi pålegg. Oppdager du et ulovlig tilbygg etter overtakelse, bør du derfor både undersøke hva kommunen kan kreve av deg, og vurdere om du har et mangelskrav mot selgeren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Regelen: kommunen retter seg mot dagens eier
Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at ansvaret for at et byggetiltak er lovlig, hviler på den til enhver tid værende eier av eiendommen — ikke bare på den som fysisk oppførte tiltaket. Dette betyr at kommunen kan gi deg som kjøper pålegg om retting etter plan- og bygningsloven § 32-3, selv om det var forrige eier eller eieren før igjen som satte opp tilbygget uten tillatelse. Begrunnelsen er at plan- og bygningsloven skal sikre lovlige forhold i bygningsmassen uavhengig av eierskifter — ellers ville en enkel omregistrering av eiendommen kunne «vaske bort» ulovligheter, noe som ville undergravd hele formålet med byggesaksreglene. Dette gjelder også dersom du kjøpte boligen i god tro, uten å vite at tilbygget var ulovlig — den offentligrettslige plikten er ikke avhengig av om du visste om forholdet da du kjøpte. Samtidig er det viktig å skille dette fra det kontraktsrettslige sporet: at kommunen kan rette krav mot deg som eier, sier ingenting om hvorvidt du har krav mot selgeren for det samme forholdet etter avhendingslova.
Vurderingen: hva kan kommunen faktisk kreve, og spiller alder inn?
Når kommunen oppdager eller blir varslet om et ulovlig tilbygg, vil den normalt starte med et forhåndsvarsel og gi deg som eier mulighet til å redegjøre for forholdet, gjerne med spørsmål om du ønsker å søke godkjenning i etterkant. Kommunen kan i prinsippet kreve retting, som i ytterste konsekvens kan bety riving dersom tilbygget ikke lar seg lovliggjøre — men dette er sjelden førstevalget, og kommunen vil normalt vurdere om en søknad om godkjenning i etterkant, eventuelt kombinert med dispensasjon, kan løse saken uten riving. Det finnes ingen absolutt lovfestet frist som gjør at et ulovlig tiltak automatisk blir lovlig bare fordi det har stått lenge — dette er en vanlig misforståelse. Derimot kan lang tids passivitet fra kommunens side, der den åpenbart har vært klar over forholdet uten å reagere, spille inn som ett av flere momenter i en helhetsvurdering av om pålegg fortsatt bør gis, og eventuelt hvor strengt kommunen bør reagere. Jo eldre tiltaket er og jo mindre alvorlig ulovligheten fremstår — for eksempel et lite, ikke søknadspliktig avvik versus et stort tilbygg i strid med byggegrense eller brannkrav — desto mer taler normalt for at kommunen bør legge vekt på en lempeligere løsning enn riving.
Torbjørn oppdager tilbygget etter overtakelse
Torbjørn kjøpte en enebolig og oppdaget først etter overtakelse, da han skulle søke om en garasje, at et tilbygg på 25 kvadratmeter bygget av forrige eier for tolv år siden aldri hadde fått byggetillatelse. Kommunen hadde ikke vært klar over forholdet tidligere, og sendte Torbjørn et forhåndsvarsel om pålegg da byggesaken for garasjen avdekket avviket. Torbjørn svarte at han ønsket å beholde tilbygget og søkte om godkjenning i etterkant, med tegninger utarbeidet av en ansvarlig søker han engasjerte. Kommunen vurderte søknaden som en ordinær byggesak og fant at tilbygget stort sett var i tråd med gjeldende byggegrenser, men krevde noen mindre branntekniske utbedringer før godkjenning kunne gis. Parallelt undersøkte Torbjørn om han hadde et mangelskrav mot selgeren for det ulovlige tilbygget, siden dette ikke hadde vært opplyst i salgsoppgaven, og rettet et eget krav mot selgeren etter avhendingslova for kostnadene ved lovliggjøringen.
Hva du gjør i praksis
Oppdager du et ulovlig tilbygg etter at du har kjøpt boligen, start med å undersøke hva som faktisk mangler av tillatelser — sjekk byggesaksarkivet hos kommunen for å se om det finnes en byggesøknad eller tillatelse for tiltaket. Ta gjerne kontakt med kommunen for en uformell avklaring før du eventuelt søker godkjenning i etterkant, slik at du vet hva som kreves av dokumentasjon og eventuelle utbedringer. Vurder samtidig, og separat, om forholdet gir deg et krav mot selgeren etter avhendingslova — særlig dersom det ulovlige tilbygget ikke var opplyst om i salgsoppgaven eller egenerklæringsskjemaet, kan det være en mangel du kan gjøre gjeldende uavhengig av hva kommunen krever av deg. Hold disse to sporene fra hverandre i kommunikasjonen din: det du skylder kommunen som eier, og det selgeren eventuelt skylder deg som kjøper, er to forskjellige rettsforhold med ulike frister og motparter. Er tilbygget stort, kostnadene ved lovliggjøring betydelige, eller er du usikker på reklamasjonsfristen mot selgeren, bør du få en advokat til å vurdere begge sporene samtidig.
Fallgruver og spesialtilfeller
Den vanligste fallgruven er å tro at et ulovlig tiltak «foreldes» eller automatisk blir lovlig etter et visst antall år — det finnes ingen slik generell regel, selv om alder kan telle med i kommunens helhetsvurdering. En annen fallgruve er å blande sammen det offentligrettslige og det kontraktsrettslige sporet: at kommunen krever retting av deg, betyr ikke automatisk at du taper et eventuelt mangelskrav mot selgeren, og omvendt — disse vurderes etter helt forskjellige regelsett og frister. Vær også oppmerksom på at god tro hos deg som kjøper ikke fritar deg fra kommunens pålegg, selv om det kan styrke argumentasjonen for at kommunen bør vise mildhet i den skjønnsmessige vurderingen. Til sist: dersom selgeren aktivt har fortiet et forhold selgeren visste eller måtte ha visst om, kan dette være en sterkere sak for deg som kjøper enn om selgeren selv ikke kjente til at tiltaket manglet tillatelse.
Kort oppsummert: - Kommunen kan forfølge et ulovlig tiltak mot deg som ny eier, uavhengig av hvem som opprinnelig bygget det - Det finnes ingen lovfestet frist som automatisk lovliggjør et gammelt ulovlig tiltak, men lang passivitet fra kommunen kan telle med i en helhetsvurdering - Søknad om godkjenning i etterkant er ofte veien kommunen foretrekker fremfor riving - Ansvaret overfor kommunen og et eventuelt mangelskrav mot selgeren er to atskilte spor med ulike regler - Undersøk byggesaksarkivet hos kommunen, og vurder samtidig om forholdet var opplyst i salgsoppgaven
Les hva du kan gjøre selv, og når advokat ved boligkjøp lønner seg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.