Terrassen krevde søknad, men det ble aldri søkt

Når en terrasse krever søknad

Utgangspunktet i plan- og bygningsloven § 20-1 er at tiltak som oppføring, tilbygg, påbygg og fasadeendring ikke kan utføres uten søknad og tillatelse fra kommunen, med mindre et unntak gjelder. Terrasser har et eget unntak i byggesaksforskriften (SAK10).

En terrasse kan bygges uten søknad hvis alle disse vilkårene er oppfylt:

• den ligger inntil 1,0 meter over terrenget
• den stikker ikke mer enn 4,0 meter ut fra fasaden
• den er ikke overbygd
• den ligger minst 1,0 meter fra nabogrensen

Bryter terrassen med ett av vilkårene, for eksempel fordi den har tak, er høyere eller står nærmere naboen, kreves det som hovedregel søknad. Unntaket gjelder dessuten bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov eller forskrift. Det er tiltakshaveren som har ansvaret for at vilkårene er oppfylt, og tiltakshaveren var den forrige eieren.

I sameie eller borettslag kommer det gjerne flere krav i tillegg. Noe som ser ut som en vanlig terrasse på tomta, kan bety at bruken av fellesareal endres, og det kan kreve vedtak i sameiet.

Hva kommunen kan kreve av deg som ny eier

Når du har kjøpt en bolig med en terrasse som skulle hatt søknad, kan kommunen følge opp forholdet. Kommunen skal etter plan- og bygningsloven § 32-1 forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg, skal den ansvarlige få skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist til å uttale seg.

Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og pålegget skal ha en frist. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen. Følges ikke pålegget, kan kommunen ilegge tvangsmulkt. Tvangsmulkt kan løpe så lenge forholdet varer.

Overtredelsesgebyr er et eget spor. Det kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten nødvendig tillatelse. Privatpersoner kan ilegges inntil halvparten av satsene som gjelder for foretak.

Loven definerer ikke hvem som er «den ansvarlige» i kapittel 32. Plan- og bygningsloven § 31-1 bruker uttrykket «eieren eller den ansvarlige». Ikke regn derfor med at et pålegg aldri kan rettes mot deg som ny eier, men heller ikke at det er sikkert at det gjør det.

Slik gikk det for Njål

Njål kjøpte en enebolig med en stor terrasse på baksiden. Terrassen lå omtrent 1,4 meter over bakken og var bygget ut fra hovedhuset. Han skulle bygge om terrassen og undersøkte kommunens byggesaksarkiv. Der fant han ingen søknad eller tillatelse for terrassen.

Njål tok saken til kommunen, som opplyste at terrassen ikke var omfattet av unntaket, fordi den lå høyere enn 1,0 meter over terrenget. Kommunen sa at den kunne behandle en søknad i ettertid, men at han måtte regne med gebyr og krav til dokumentasjon. Han sendte søknaden og fikk godkjent terrassen med en mindre justering av rekkverket.

Så skrev Njål til selgeren og viste til at salgsoppgaven beskrev terrassen som en «lovlig oppført terrasse». Selgeren svarte at han hadde kjøpt boligen med terrassen og ikke visste om mangelen. Til slutt gikk selgeren med på å dekke det Njål hadde betalt kommunen for søknad og justering.

Hva du kan kreve av selgeren

Krav mot selgeren bygger på avhendingslova, ikke på plan- og bygningsloven. Ved forbrukerkjøp har eiendommen etter § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det er et unntak hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Derfor er riktig ordlyd her «kan være en mangel».

Du kan også bygge på § 3-7. Selgeren skal opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Visste selgeren at terrassen manglet søknad, og sa han det ikke, er det en mulig mangel. Og har selgeren eller salgsoppgaven beskrevet terrassen som godkjent, kan § 3-8 gi en mangel når opplysningen er uriktig.

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og holde tilbake kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, for eksempel kostnaden ved en søknad i ettertid. Hva en slik søknad koster, må du dokumentere med gebyrsatsene i kommunens regulativ og med tilbud fra fagfolk.

Kommunens gebyrer og hva du dokumenterer

Kommunale saksbehandlingsgebyrer fastsettes i hver kommunes gebyrregulativ, så du må slå opp satsene der. Ta vare på alt du betaler i forbindelse med søknaden, og be selgeren om erstatning for utgiftene ved hjelp av kvitteringer.

Sjekk byggesaksarkivet, salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Rapporten skal opplyse om åpenbare ulovligheter, men den er ikke en full kontroll av lovligheten. Du regnes for å kjenne forhold som går tydelig fram av rapporten, og det kan svekke kravet ditt hvis rapporten hadde påpekt terrassen.

Er du usikker på hva som er søknad og hva som er melding, står det i forskjellen på melding og søknad. Bor du i sameie og terrassen ligger på taket, er det tatt opp i takterrasse uten søknad i sameie. Får du pålegg for et større tiltak, kan tilbygget er ikke byggemeldt gi mer å bygge på. Den samlede oversikten ligger i pilaren ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad.

Kort oppsummert

• Terrassen krevde søknad hvis den var høyere enn 1,0 meter, stakk mer enn 4,0 meter ut, var overbygd eller lå nærmere nabogrensen enn 1,0 meter.
• Kommunen kan gi pålegg om retting og tvangsmulkt for en terrasse bygget uten søknad, med forhåndsvarsel på minst tre uker.
• Om terrassen er en mangel som gir deg krav mot selgeren, vurderes konkret etter reglene om offentligrettslige krav og opplysningsplikt.
• Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få terrassen godkjent.
• Sjekk byggesaksarkivet, og bevar kvitteringer for det du betaler kommunen.