Takterrasse uten søknad i sameie – kan styret kreve den fjernet?

Hvem kan kreve hva når takterrassen er ulovlig?

Når en takterrasse mangler tillatelse i et sameie, kan tre parter komme med krav. Kommunen kan gi pålegg fordi terrassen er bygget uten nødvendig søknad. Sameiet kan mene at terrassen er en endring som aldri ble vedtatt. Og du kan ha et krav mot selgeren, fordi du fikk kjøpt en leilighet med et forhold du ikke visste om.

Kravene henger sammen, men de bygger på ulike regler. Kommunen bruker plan- og bygningsloven. Sameiet bruker eierseksjonsloven og vedtektene. Selgeren møter deg med avhendingslova. Det som er løst overfor én av dem, er ikke automatisk løst overfor de andre.

Krever en takterrasse søknad til kommunen?

En ny takterrasse vil ofte være en fasadeendring eller et tilbygg, og da krever den søknad etter plan- og bygningsloven § 20-1. Men også her finnes unntak. Fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter, kan være unntatt etter plan- og bygningsloven § 20-5. Dette er derfor konkrete vurderinger, og det er den som bygget terrassen, som har ansvaret for at vilkårene for å slippe søknad er oppfylt.

Tegn på at søknad kan ha manglet, er at terrassen er tatt i bruk uten ferdigattest for tiltaket, at rekkverk og trapp ikke er dokumentert, eller at kommunens byggesaksarkiv ikke viser noe om terrassen. Nivåforskjeller på mer enn 0,5 meter skal sikres med rekkverk, og det gjelder også en terrasse på taket. Liknende spørsmål om terrasser som aldri ble søkt om, står i artikkelen om terrassen som krevde søknad.

Hva sier sameiets regler om terrassen?

I et sameie er taket og fasaden vanligvis felles. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet (eierseksjonsloven § 49). Bruker en seksjonseier egen bruksenhet eller fellesareal slik at andre får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, strider det mot eierseksjonsloven § 25.

Om en takterrasse krever samtykke fra sameiet, avhenger av vedtekter og av om tiltaket berører fellesareal. Det finnes ingen fast regel som passer for alle sameier. Har terrassen stått lenge uten at noen har reagert, kan det få betydning for hva sameiet kan kreve, men det er ikke avklart i lovteksten, og du bør ikke regne med at det fritar deg.

Slik gikk det for Kjell

Kjell kjøpte en toppleilighet i et sameie i november. Salgsoppgaven viste en romslig takterrasse med utsikt, og selgeren hadde skrevet i egenerklæringen at det ikke var kjent noe om ulovlige forhold. I februar sendte styret et brev til alle seksjonseierne om at sameiet skulle vurdere en tetting av taket, og der stod det at takterrassen i toppleiligheten aldri var vedtatt på årsmøtet. Kjell ba kommunen om byggesaksdokumentene og fant ingen tillatelse.

Han sendte selgeren en skriftlig melding med brevet fra styret og svaret fra kommunen. Selgeren svarte at hun hadde overtatt terrassen fra forrige eier og trodde at den var i orden. Kjell viste til at terrassen var brukt i markedsføringen som en del av leiligheten. Saken endte med at årsmøtet med to tredjedels flertall godkjente terrassen mot at Kjell sendte inn søknad til kommunen, og at selgeren dekket kostnadene ved søknaden og tegningene som prisavslag.

Hva kan du kreve av selgeren?

Det er en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) hvis selgeren kjente til at terrassen manglet godkjenning og ikke sa det (§ 3-7). Det er også en mangel hvis annonsen eller selgeren oppga noe som ikke stemte og som virket inn på handelen (§ 3-8). Ved forbrukerkjøp kan brudd på offentligrettslige krav også være en mangel, men unntaket for kjøpere som ikke bygget på selgerens vurdering gjør at det avgjøres konkret.

Vet du fra salgsdokumentene at terrassen manglet søknad, har du det i utgangspunktet ikke krav. Står det derimot ikke noe om forholdet, er du i en bedre posisjon. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få forholdet rettet (§ 4-12), og en terrasse som må søkes om, kan koste både gebyr og fagfolk. Krav om retting kan du ikke stille som kjøper av brukt bolig, fordi det er selgeren som har rett til å rette hvis han tilbyr det.

Hva kan kommunen gjøre?

Kommunen kan gi pålegg om retting eller opphør av bruk, og et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Før pålegget skal den ansvarlige få skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist. Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt har utført eller brukt tiltak uten tillatelse. Hvem som er «den ansvarlige» for en terrasse forrige eier bygget, er ikke avklart i loven, og kommunen kan rette pålegg mot eieren av seksjonen.

Har du oppdaget forholdet, bør du undersøke om terrassen kan godkjennes i etterkant. Det er som regel mulig hvis den oppfyller kravene til plan, sikkerhet og brann. Kostnaden avhenger av kommunens gebyrregulativ og av hva som må gjøres. Frister og meldingsplikt for kravet mot selgeren er samlet i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad. Er det bygget et basseng eller boblebad på terrassen, kan artikkelen om basseng og boblebad bygget uten søknad hjelpe deg videre. Ligger den ulovlige takterrassen sammen med en innglasset løsning, kan artikkelen om innglasset balkong uten godkjenning gi flere svar.

Kort oppsummert

• En ulovlig takterrasse i sameie kan gi krav fra kommunen, fra sameiet og fra deg mot selgeren, med hver sitt regelverk.
• Endringer utover vanlig forvaltning krever to tredjedeler av stemmene på årsmøtet, og vedtektene avgjør resten.
• Kommunen kan gi pålegg og gebyr, og pålegget kan tinglyses på seksjonen.
• Krav mot selgeren om prisavslag for en ulovlig takterrasse settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet.