Innglasset balkong uten godkjenning

Krever innglassing av en balkong søknad?

Som hovedregel krever en ny innglassing søknad, fordi den ofte regnes som en fasadeendring eller et tilbygg etter plan- og bygningsloven § 20-1. Men unntaket i plan- og bygningsloven § 20-5 for fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter, kan gjelde. Om det gjør det, er en konkret vurdering av hvordan innglassingen ser ut, hvor stor den er og hva slags bygning den sitter på.

I et sameie kommer det i tillegg et sameieledd. Endringer av bebyggelsen som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet (eierseksjonsloven § 49). Fasaden er vanligvis felles, så en innglasset balkong kan være både et byggesaksspørsmål og et sameiespørsmål.

Hva skjer med arealet når balkongen er innglasset?

Når balkongen glasses inn, endrer den status i areal­beregningen. Etter den nye målestandarden NS 3940:2023 er BRA-b bruksarealet av innglasset balkong, veranda eller altan, mens TBA er arealet av terrasser og åpne balkonger, og det regnes ikke som BRA. Boligens areal oppgis som BRA, fordelt på BRA-i, BRA-e og BRA-b. Takstfolk skal følge standarden fra 1.1.2024.

Det betyr at en innglasset balkong kan bli oppført som bruksareal i annonsen, mens en åpen balkong står som terrasseareal. Ble balkongen glasset inn uten tillatelse, kan arealet være oppgitt på en måte som ikke stemmer med hva som er godkjent. Er bygningsarealet mindre enn oppgitt, er det en mangel hvis avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter (§ 3-3 andre ledd), med mindre selgeren godtgjør at du ikke la vekt på opplysningen. Loven har ingen formel for hva prisavslaget blir ved arealsvikt, så du kan ikke bare regne kvadratmeterpris ganger avviket.

Slik gikk det for Frøya

Frøya kjøpte en tre år gammel leilighet i et sameie. Annonsen oppga 74 kvadratmeter bruksareal og beskrev «balkong med glassvegger». I salgsoppgaven stod ikke noe om at innglassingen var godkjent. Da hun sendte inn en søknad om å bytte gulvbelegget, viste kommunens svar at det ikke fantes noen tillatelse for innglassingen. Styret svarte at balkongen aldri hadde vært oppe på årsmøtet.

Frøya sendte selgeren en skriftlig melding med kopi av begge svarene og pekte på at innglassingen var en del av det hun hadde kjøpt. Selgeren sa at balkongen var glasset inn av en tidligere eier, og at hun hadde overtatt den slik den var. Frøya påpekte at hun likevel var blitt lovet noe annet i annonsen. Selgeren tilbød en avtale der hun dekket kostnaden ved å søke om godkjenning, og Frøya godtok det etter at sameiet hadde sagt at det ikke ville kreve glasset fjernet.

Hva du kan kreve av selgeren

Innglasset balkong uten godkjenning kan være en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) på flere måter. Selgeren kan ha holdt tilbake en opplysning du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Annonsen kan ha gitt et bilde som ikke stemte (§ 3-8). Og ved forbrukerkjøp kan boligen være i strid med offentligrettslige krav (§ 3-2 tredje ledd), men her gjelder unntaket for kjøpere som ikke bygget på selgerens vurdering.

Kjøperen har vanligvis ikke krav på retting ved brukt bolig. Du kan kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få rettet forholdet (§ 4-12), og her kan kostnaden være å søke om godkjenning i etterkant eller i verste fall å fjerne glasset. Hva en slik søknad koster i din kommune, står i kommunens gebyrregulativ, og du kan lese mer om det i artikkelen om hva det koster å søke om godkjenning i etterkant.

Hva kan kommunen gjøre?

Kommunen kan gi pålegg om retting eller opphør av bruk hvis innglassingen krevde søknad og ikke fikk tillatelse. Den ansvarlige skal få skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist til å uttale seg. Et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Kommunen kan også ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt har utført tiltaket uten tillatelse.

Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når de er av mindre betydning. Om det gjelder en balkong som ikke synes fra veien og som ikke har gjort noe med brannforholdene, kan det være aktuelt. Vær likevel forsiktig med å stole på at kommunen ikke reagerer: en kjøper som senere skal selge boligen, får spørsmål om lovligheten fra sin egen kjøper.

Sjekk dette før du sender kravet

Be om byggesaksdokumentene for eiendommen og sammenlign med det du ser. Sjekk salgsoppgaven for hva som er sagt om balkongen, og om tilstandsrapporten har nevnt en «åpenbar ulovlighet». Takstmannen skal opplyse hvis han finner åpenbare ulovlige bruksendringer, men han setter ikke tilstandsgrad på det. Frister og melding følger de vanlige reglene for ulovlig bygde endringer, som er samlet i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad. For deg som vil vite hva som kan bygges uten søknad, finnes artikkelen om hva du kan bygge uten å søke.

Kort oppsummert

• En innglasset balkong uten godkjenning kan være en mangel når innglassingen krevde søknad og du ikke fikk vite at den manglet.
• Innglassing er ofte en fasadeendring eller et tilbygg, men unntaket for endringer som ikke endrer bygningens karakter kan gjelde.
• Innglasset balkong regnes som BRA-b, og åpen balkong som TBA, så innglassingen kan påvirke oppgitt areal.
• Prisavslaget for en innglasset balkong uten godkjenning settes normalt til kostnaden ved å få forholdet rettet.