Huset mangler ferdigattest – hva betyr det for deg?
Når huset mangler ferdigattest, har kommunen ikke avsluttet byggesaken formelt. Hva det betyr for deg, avhenger av når byggesøknaden ble sendt, om det finnes en midlertidig brukstillatelse, og om arbeid faktisk gjenstår. For hus der det ble søkt før 1998, utstedes det ikke ferdigattest i dag. Har du kjøpt et hus der ferdigattesten mangler, skal du derfor først finne ut hvorfor den mangler.
Hva en ferdigattest er
Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen når nødvendig sluttdokumentasjon foreligger. Ferdigattesten viser at kommunen har registrert at tiltaket er ferdig etter tillatelsen. Den er ikke en garanti for at huset er uten byggefeil, og den sier heller ikke noe om tilstanden. Ferdigattest er én ting, en tilstandsrapport en annen.
Hvor du finner den, kan variere. Kommunen har den i byggesaksmappen for eiendommen, og selgeren skal ha den i dokumentasjonen fra kjøpet sitt. Megleren skal opplyse i salgsoppgaven om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse finnes.
Hus som aldri kan få ferdigattest
Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Mangler et eldre hus ferdigattest, er det derfor ofte helt vanlig, og du kan ikke kreve at kommunen lager en. Det er tiltakene som ble gjort etter den datoen som kan mangle ferdigattest, for eksempel et tilbygg eller påbygg som ble bygget noen år senere. Har du spørsmål om hva en ferdigattest er og når boligen må ha den, finner du det i grunnartikkelen om ferdigattest.
Har du en bolig med byggesøknad fra 1. januar 1998 til 30. juni 2010 og en midlertidig brukstillatelse, skal kommunen utstede ferdigattest når vilkårene i byggesaksforskriften (SAK10) er oppfylt, blant annet en erklæring om at gjenstående forhold er utført. Da kan du selv søke om å få den.
Midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår
Kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse når det gjenstår mindre vesentlig arbeid. Tillatelsen skal angi hva som gjenstår og en frist. Er ikke arbeidet gjort innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse. En midlertidig brukstillatelse betyr altså ikke at huset er ferdig, og den bør leses som en melding om at noe fortsatt mangler. Les hva som står i den, og sjekk om utestående arbeid er gjort.
Hva det betyr for deg som kjøper
Mangler ferdigattesten, kan det være tegn på at noe ikke er gjort riktig, eller at arbeid aldri ble meldt ferdig. Det kan gi utslag på flere måter: - Kommunen kan gi pålegg om å fullføre det som gjenstår. - Kommunen kan kreve at du rydder opp i tiltak som aldri fikk tillatelse. - Du må regne med en ny runde med papirer om du vil bygge om eller selge.
Selgeren kan ha en opplysningsplikt hvis han kjente til at ferdigattest manglet og du ikke fikk vite det. Boligen kan også ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Om ferdigattest som mangler i seg selv er en mangel, avgjøres konkret. Har du kjøpt etter å ha lest i salgsoppgaven at ferdigattest manglet, kan du ikke senere kreve noe for det du kjente til.
Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette forholdet, for eksempel utgiftene til å fullføre arbeid og søke ferdigattest. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og det gjør du best med kopi av byggesaksmappen, salgsoppgaven og et skriftlig svar fra kommunen om hva som mangler. Innhent tilbud fra fagfolk på det som må gjøres, slik at kravet ditt får et beløp. Melding til selgeren må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Hvis mangelen gjelder et tilbygg som ikke er meldt, kan saken om tilbygg uten byggemelding gi mer om hva kommunen kan gjøre. Les mer om det som ofte ligger bak i pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer, og om salgssiden i artikkelen om at ferdigattest mangler ved salg.
Slik gikk det for Per
Per kjøpte en enebolig fra 2006. Salgsoppgaven nevnte at huset hadde midlertidig brukstillatelse, men sa ingenting om ferdigattest. Tre år etter overtakelsen ville Per selge, og megleren spurte etter ferdigattesten. Han fant at kommunen fortsatt bare hadde den midlertidige tillatelsen, og at fristen for gjenstående arbeid var gått ut for lenge siden.
Per hentet byggesaksmappen og så at gjenstående arbeid var en utvendig trapp og en rømningsvei fra loftet. Han hentet inn tilbud på arbeidet og sendte reklamasjon til selgeren, som hadde overtatt fra byggherren og visste om den midlertidige tillatelsen. Selgeren mente Per hadde fått dokumentene ved kjøpet. Per viste til at salgsoppgaven ikke opplyste om gjenstående arbeid. Sakene endte med at selgeren godtok et prisavslag på utgiftene til arbeidet, og at Per fikk ferdigattest etter at trappen og rømningsveien var utført.
Kort oppsummert
- Når huset mangler ferdigattest, er det viktig å finne årsaken: søknad før 1998, midlertidig brukstillatelse eller manglende sluttføring.
- Midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, og kommunen kan gi pålegg om ferdigstillelse.
- Ferdigattest sier ikke noe om husets tilstand, men om at tiltaket er avsluttet hos kommunen.
- Krav mot selger for at ferdigattesten mangler avhenger av hva salgsdokumentene sa og hva selgeren visste.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 62 saker om ulovlig bygget og manglende godkjenning fikk kjøper helt eller delvis medhold i 68 %.