Ulovlig tiltak må rives – kan jeg kreve pengene av selger?

Når riving av et ulovlig tiltak er en mangel

Boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selger) hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det er tilfellet ved et tiltak som aldri fikk den tillatelsen det trengte. Unntaket er at du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Det kan også være en mangel at selgeren ikke opplyste om noe han visste, eller at salgsoppgaven sa noe annet enn det som var riktig.

Kravet faller hvis du kjente til eller burde ha kjent til forholdet da du kjøpte. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre dokumenter du fikk. Selgerens plikt til å opplyse om det han selv visste, begrenses ikke av dette. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Riving kan du ikke kreve, men kostnaden kan du kreve

Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Du kan ikke kreve at selgeren gjør jobben. Tilbyr han imidlertid å rette forholdet, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Dette gjelder også riving. Avviser du et tilbud om retting som selgeren har rett til å utføre, kan du miste prisavslaget og hevingen, men ikke erstatningskravet, og du kan måtte bære deler av tapet.

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få mangelen rettet. For et ulovlig tiltak kan det være kostnaden ved riving, eller kostnaden ved å søke om godkjenning og bygge om, avhengig av hva kommunen krever. Sammenlign gjerne med saken om carporten kommunen vil ha revet og vinterhagen som ikke er godkjent, som følger samme mønster. Hent inn tilbud fra entreprenør og fra en som kan tegne og søke, og la kommunens pålegg være bakgrunnen for kalkylen.

Erstatning, heving og egenandelen

Erstatning for direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med mindre han viser at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll. Det kan være utgifter til riving, tegninger og søknader. For indirekte tap, som at tiltaket ikke kan brukes som forutsatt eller tap som følge av skade på annet enn boligen, kreves skyld hos selgeren. Du må selv begrense tapet med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den blir urimelig for selgeren. Av tapet må du selv bære en egenandel på 10 000 kroner.

Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Kravet må meldes innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med forholdet. Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis noe av den ikke er betalt.

Melding og frister

Du taper retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du ikke gir selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget den, eller burde ha oppdaget den. Meldingen må si hva slags avtalebrudd det er. Senest fem år etter overtakelsen må reklamasjonen være sendt, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid, og selgeren kan ikke vise til for sen reklamasjon hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig. Kravet kan også foreldes etter foreldelsesloven. Les mer i pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer, og se hva som skjer når selgeren har uttalt at alt var godkjent i saken om selger som sa alt var godkjent.

Slik gikk det for Brage

Brage kjøpte en enebolig med en stor overbygd terrasse. Et halvt år senere fikk han brev fra kommunen: terrassen manglet tillatelse, og kommunen varslet pålegg om riving. Han fikk tre uker til å uttale seg.

Brage la fram en kalkyle: riving og opprydding kostet mer enn å søke om godkjenning, men kommunen hadde signalisert at søknaden trolig ville bli avslått fordi terrassen sto for nær grensen. Han sendte selgeren en reklamasjon med kommunens brev og to tilbud. Selgeren avviste kravet med henvisning til at terrassen var synlig på visningen. Brage viste at salgsoppgaven beskrev den som «godkjent». Selgeren ga seg etter en runde og dekket rivingen og oppryddingen som prisavslag. Kommunen frafalt pålegget da terrassen var revet.

Kort oppsummert

• Må et ulovlig tiltak rives, kan riving og andre kostnader kreves av selger som prisavslag eller erstatning hvis tiltaket var en mangel.
• Du kan ikke kreve at selgeren river, men må godta et tilbud om retting som ikke gir deg urimelig ulempe.
• Du må sannsynliggjøre mangelen og reklamere skriftlig innen rimelig tid.
• Innhent tilbud og ta vare på kommunens brev som grunnlag for kravet.