Tilbygget er ikke byggemeldt – hva risikerer jeg?

Krevde tilbygget søknad

Det første spørsmålet er om tilbygget faktisk krevde søknad. Tilbygg er som hovedregel søknadspliktige tiltak (plan- og bygningsloven § 20-1), men det finnes unntak.

• Små tilbygg. Et tilbygg der verken bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 15 kvadratmeter, kan settes opp uten søknad. Tiltakshaveren skal likevel melde fra til kommunen senest fire uker etter at tiltaket er ferdig.
• Krav til plan og regler. Unntaket gjelder bare hvis tilbygget ikke strider mot plan, lov og forskrift. Tiltakshaveren har selv ansvaret for at vilkårene er oppfylt.
• Større tilbygg. Et enkelt tilbygg der verken BRA eller BYA er over 50 kvadratmeter, kan søkes om av tiltakshaveren selv, men det krever fortsatt søknad og tillatelse.

Har selgeren bygget tilbygget selv uten søknad og uten å melde fra, er det derfor ikke nødvendigvis snakk om noe ulovlig. Er det under grensen og innenfor reglene, kan den manglende meldingen være en formsak. Er tilbygget over grensen, eller det brukes som boligrom uten å være godkjent, er saken alvorligere.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker på å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2).

Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid, og pålegget skal ha en frist. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven § 32-3). Tvangsmulkt kan brukes for å få gjennomført pålegget, og den kan løpe så lenge forholdet varer (plan- og bygningsloven § 32-5).

I tillegg kan den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker et tiltak uten nødvendig tillatelse, få overtredelsesgebyr. Foretak kan ilegges inntil 10 000 kroner, 50 000 kroner eller 200 000 kroner, avhengig av alvor, og privatpersoner inntil halvparten av disse beløpene (byggesaksforskriften). Forhåndsvarsel skal gis med minst tre ukers frist, og betalingsfristen er fire uker.

Det er ikke slått fast hvem kommunen retter pålegget mot når det er forrige eier som bygde. Loven bruker «eieren eller den ansvarlige», så du kan ikke regne med at du er trygg som ny eier. Kjøperens krav mot selgeren vurderes i tillegg etter avhendingslova.

Slik gikk det for Jorunn

Jorunn kjøpte en enebolig med et vinterhageaktig tilbygg mot hagen. Da hun ba kommunen om innsyn i byggesaksarkivet for å planlegge en ny terrasse, fant hun ingen søknad eller tillatelse for tilbygget. Salgsoppgaven hadde oppgitt at boligen hadde ferdigattest og listet tilbygget som en del av boligarealet.

Hun kontaktet ikke kommunen først, men tok bilder og målte tilbygget. Det var mer enn 15 kvadratmeter og hadde stue-funksjon. Hun sendte en reklamasjon til selgeren og viste til at salgsoppgaven ikke opplyste om manglende tillatelse.

Selgeren hevdet først at tilbygget var gammelt og at ingen hadde reagert. Men da Jorunn viste at tilbygget var regnet med i oppgitt areal og at det manglet tillatelse, gikk han med på at selgerforsikringen skulle vurdere saken. Utfallet ble at selgeren betalte for at Jorunn kunne søke om ettergående tillatelse, og at hun beholdt et mindre prisavslag for risikoen. Hun fikk ikke pålegg fra kommunen.

Hva du kan kreve av selgeren

Det er en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ved forbrukerkjøp, med unntak for de tilfellene der du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det (avhendingslova § 3-2). Om det blir en mangel, avgjøres konkret.

Det kan også være en mangel hvis du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med å få, og selgeren visste eller burde ha visst om at tilbygget var ulovlig (§ 3-7). Sa selgeren eller salgsoppgaven noe som ikke stemte, som at det fantes ferdigattest, kan det gi mangel etter § 3-8. Megleren skal opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i salgsoppgaven.

Har du selv vært klar over at tilbygget manglet tillatelse, for eksempel fordi det sto i tilstandsrapporten, svekker det kravet ditt. Kjøperen regnes for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige skal også opplyse om åpenbare ulovligheter som ulovlige bruksendringer.

Ved brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å få rettet forholdet, for eksempel å søke om og få godkjent tilbygget.

Slik går du fram

1. Be kommunen om innsyn i byggesaksarkivet og finn ut hva som er søkt og godkjent.
2. Mål tilbygget, og sjekk om det er over grensen for søknadsfritt tilbygg.
3. Samle salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring, og se hva som står om tilbygget og ferdigattest.
4. Send selgeren en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.
5. Vent med å bruke tilbygget til boligrom hvis det ikke er godkjent for det.

De første 10 000 kronene av et krav ved mangel dekker du selv. Mer om ulovlige tiltak og hva kjøperen kan kreve, står i pilaren om ulovlig bygget tilbygg oppdaget etter kjøp. Ser du på en terrasse, hjelper terrassen som krevde søknad. Vil kommunen ha noe revet, er carporten som er ulovlig et nærliggende tilfelle. Om du bare lurer på hva som er hovedregelen om forhåndsovertakelse, kan hva risikerer jeg ved forhåndsovertakelse hjelpe.

Kort oppsummert

• Et tilbygg som ikke er byggemeldt, kan gi pålegg fra kommunen og et krav mot selgeren, men bare hvis det faktisk krevde søknad.
• Tilbygg under 15 kvadratmeter er unntatt fra søknad, men skal meldes til kommunen og må følge plan og regler.
• Kommunen kan gi pålegg, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr, og et endelig pålegg kan tinglyses.
• Ulovlig tilbygg kan være en mangel hvis du ikke fikk opplysninger, eller salgsoppgaven sa noe annet.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og de første 10 000 kronene dekker du selv.