Takoppløft uten tillatelse oppdaget etter kjøpet

Hvorfor et takoppløft normalt krever tillatelse

Et takoppløft løfter taket eller en del av det for å få mer høyde eller plass i loftet. Det endrer bygningens ytre og gir ofte mer bruksareal. Plan- og bygningsloven § 20-1 sier at tiltak som påbygg og fasadeendring ikke kan utføres uten søknad og tillatelse fra kommunen, med mindre et unntak gjelder.

Byggesaksforskriften (SAK10) har unntak for enkle tilbygg og for innvendige endringer, men et takoppløft ligger normalt utenfor. Det gjelder særlig hvis det endrer mønehøyde eller gesimshøyde, eller gir en ny bruk av loftet. Plan- og bygningsloven § 29-4 setter i tillegg grenser for høyde: gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp når planen gir hjemmel. Du må også sjekke reguleringsplanen for tomta.

Gjelder det samtidig at loftet er tatt i bruk til oppholdsrom, kommer i tillegg bruksendring og kravene til rom for varig opphold inn. Er tiltaket i strid med planen, kan kommunen gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene.

Hva kommunen kan gjøre mot deg som ny eier

Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være hvis overtredelsen er av mindre betydning. Før den gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig med minst tre ukers frist til å uttale seg.

Pålegget kan gjelde retting, opphør av bruk eller stans, og det skal ha en frist. Et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen. Det går an å ilegge tvangsmulkt hvis pålegget ikke følges, og overtredelsesgebyr for den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten nødvendig tillatelse.

Hvem kommunen retter pålegget mot, står ikke definert i loven. Plan- og bygningsloven § 31-1 nevner «eieren eller den ansvarlige». Ikke anta at du er trygg fordi det var forrige eier som bygde. Kommunen kan i prinsippet rette pålegg mot deg som eier. Se også ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad for hele bildet.

Slik gikk det for Arne

Arne kjøpte en enebolig fra 1970-tallet der loftet var innredet med to soverom. Taket hadde en stor oppløftet kvist på baksiden. Da han bestilte en rørlegger etter overtakelsen, fikk han spørsmål om det fantes en tillatelse til kvisten, siden rørleggeren skulle gjøre en endring på loftet.

Arne søkte i kommunens byggesaksarkiv og fant en tillatelse fra 1973 til en liten kvist, men ingen søknad om det store oppløftet. Han ba om en vurdering fra kommunen. Kommunen svarte at oppløftet var søknadspliktig, og at de ville vurdere en søknad i ettertid.

Salgsoppgaven hadde beskrevet loftet som «ferdig innredet med to soverom». Arne skrev til selgeren og viste til at oppløftet ikke var godkjent. Selgeren svarte at han hadde kjøpt huset slik det var. Kommunen ga senere tillatelse etter søknad i ettertid, og selgeren gikk med på å dekke gebyr og tegninger. Kravet om mer ble avvist, siden Arne ikke kunne vise at oppløftet var vesentlig ulovlig.

Hva du kan kreve av selgeren

Ved forbrukerkjøp har boligen etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket gjelder når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Derfor kan takoppløftet være en mangel, men det er ikke gitt.

Sa selgeren at tiltaket var godkjent, kan § 3-8 komme inn. Visste selgeren om at oppløftet manglet tillatelse og tidde, kan § 3-7 gi en mangel. Du må sannsynliggjøre både at oppløftet mangler tillatelse og at det påvirket kjøpet.

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette forholdet, altså søknad i ettertid eller tilbakeføring. Ved brukt bolig er retting selgerens rett. Hva en søknad koster, må du dokumentere med kommunens gebyrregulativ og tilbud fra fagfolk.

Heving krever et vesentlig avtalebrudd. Hvor stort tiltaket må være, avgjøres konkret. Se hva skal til for å heve kjøpet.

Hva du burde ha sett før kjøpet

Selgeren kan si at du burde ha oppdaget avviket. Etter avhendingslova § 3-10 regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Har du undersøkt boligen, eller ikke fulgt en oppfordring om å undersøke, kan du heller ikke bruke mot selgeren det du burde ha oppdaget. Dette gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt. Reglene om hva du burde ha oppdaget, begrenser ikke selgerens ansvar for manglende opplysninger. Situasjonen er behandlet i kan jeg klage på feil jeg burde ha oppdaget før kjøpet.

Tilstandsrapporten skal opplyse om åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer. Den skal ikke gi tilstandsgrad på dette. Selv om rapporten ikke nevnte oppløftet, er det ikke gitt at selgeren er uten ansvar.

Hvordan du selv sjekker om det finnes tillatelse, står i slik sjekker du byggesaksarkivet etter kjøpet. Er det balkongen som er endret, står det mer i innglasset balkong uten godkjenning.

Kort oppsummert

• Et ulovlig takoppløft er normalt et påbygg eller en fasadeendring som krevde søknad og tillatelse.
• Kommunen kan gi pålegg om retting og tvangsmulkt etter forhåndsvarsel med minst tre ukers frist.
• Om takoppløftet er en mangel som gir deg krav mot selgeren, avgjøres konkret.
• Selgeren kan si at du burde sett forholdet i salgsdokumentene, men opplysningsplikten går foran.
• Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få oppløftet godkjent eller rettet.