Opplysningsplikt ved boligsalg: dette må selger fortelle

Slik virker opplysningsplikten for selger

Loven sier at boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). I tillegg må det kunne antas at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Tre spørsmål avgjør altså saken: visste eller burde du ha visst det, ville en kjøper ha regnet med å få vite det, og ville det påvirket handelen?

Opplysningsplikten står fast selv om kjøperen har undersøkt boligen eller lest en tilstandsrapport (avhendingslova § 3-10 tredje ledd). Kjøperen regnes derimot for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og av andre salgsdokumenter hun har fått anledning til å lese, og da kan hun ikke kreve noe for akkurat det. Det er derfor tydelighet som beskytter deg. En setning gjemt bak i en vedlagt fil er en svakere beskyttelse enn en opplysning som står i egenerklæringen og i salgsoppgaven. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og lignende alminnelige forbehold ingen virkning, og det gjelder også forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering (avhendingslova § 3-9 andre ledd). Slik virker begrensning av ansvaret ditt som selger i praksis.

Slik gikk det for Petter

Petter solgte en enebolig i 2024. I kjelleren hadde det vært vannlekkasje etter kraftig regn to år tidligere, og han hadde tørket opp og skiftet gulvbelegg. Han skrev det i egenerklæringen, la ved fakturaen fra håndverkeren og nevnte det på visningen.

Åtte måneder etter overtakelsen fant kjøperen fukt i en kjellervegg og krevde prisavslag fra Petter. Petter viste til egenerklæringen og til at opplysningen sto i salgsoppgaven. Kjøperen hadde fått anledning til å lese dokumentene før handelen, og feilen gikk tydelig fram av dem, så hun ble regnet for å kjenne til den. Kravet falt.

Hva du må opplyse om, og hva du kan la ligge

Opplysningsplikten omfatter forhold ved eiendommen som du kjenner til eller burde kjenne til. Det gjelder blant annet tidligere skader og utbedringer, feil du selv har oppdaget, arbeid som er utført uten godkjenning og ting som ikke stemmer med det som er lovlig. Har du bygget om kjelleren til soverom uten søknad, er det et forhold kjøperen har grunn til å regne med å få vite. Tiltak som tilbygg, fasadeendring, bruksendring og oppdeling av boenheter kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, og kommunen kan gi pålegg om retting og tvangsmulkt. Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen. Har du ikke ferdigattest for et søknadspliktig tiltak, bør du si fra om det. Se ulovlige rom og tilbygg: slik opplyser du riktig.

Det finnes ingen fasit for enkeltsituasjoner som naboen som bråker, en nabokonflikt eller høye strømregninger. Her avgjør § 3-7 om kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite det. Jo mer konkret og faktisk påvirkende forholdet er, desto tryggere er det å nevne det. Rene mistanker er vanskeligere å vurdere, og feil du bare tror finnes gir en nærmere vurdering. Se også må jeg si fra om en tidligere vannskade som er fikset og må jeg fortelle om skjeggkre. Om en bråkete nabo må nevnes, står i må jeg opplyse om naboen som bråker.

Opplysninger til megler, i salgsoppgaven og til forsikringsselskapet

Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av deg, regnes som dine opplysninger (avhendingslova § 3-8 første ledd). Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det som er gitt av opplysninger, med mindre opplysningen ble rettet tydelig og i tide. Megleren skal på sin side sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger hun har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Alt du forteller megleren, bør derfor også komme fram i salgsoppgaven. Hva megleren skal gjøre, er gjennomgått i opplysninger til megleren eller i salgsoppgaven.

Har du tegnet boligselgerforsikring, må du gi forsikringsselskapet riktige og fullstendige opplysninger (forsikringsavtaleloven § 4-1). Gjør du det ikke, kan selskapet kreve regress fra deg når utbetalingen skyldes at du holdt tilbake eller ga uriktige opplysninger. Ved svik er selskapet uten ansvar overfor deg (forsikringsavtaleloven § 4-2). Vilkårene varierer, og som eksempel krever Gjensidige at tilstandsrapporten ikke er eldre enn ett år og at egenerklæringen ikke er eldre enn tolv måneder ved budaksept. Se egenerklæringen: slik fyller du den ut riktig og bør du tegne boligselgerforsikring.

Hva du risikerer hvis du ikke opplyser

Kjøperen kan kreve prisavslag, erstatning, heve kjøpet og holde tilbake deler av kjøpesummen hvis boligen har en mangel. Har du skyld i mangelen, kan hun også kreve erstatning for indirekte tap. Kjøperen kan ikke kreve at du retter, med mindre du har ført opp huset for salg, men du har rett til å rette hvis du tilbyr det og det ikke gir henne urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10 første ledd). Rettingen skjer for din regning, og kjøperen kan miste retten til prisavslag og heving hvis hun avviser en retting du hadde rett til å utføre.

Kjøperen må melde kravet innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke for sen reklamasjon mot henne. Ansvaret for flere selgere som solgte sammen, og for et dødsbo som selger, avhenger av forholdene, og loven gir ikke en enkel fordelingsregel. Er det arvinger som selger fra et dødsbo, avhenger ansvaret av hvordan boet skiftes. Har du et kostbart forhold å ta stilling til, kan du velge mellom å utbedre før salget eller opplyse og selge, og kjente feil du ikke har råd til å fikse viser hvordan du kan gå fram.

Kort oppsummert

• Opplysningsplikten din som selger gjelder forhold du visste eller burde ha visst om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite.
• Ved salg til en privatperson hjelper ikke «som den er», men konkrete opplysninger i salgsdokumentene gjør at kjøperen regnes for å kjenne til forholdet.
• Skriv det samme til megleren, i egenerklæringen og i salgsoppgaven, og oppgi riktige opplysninger til forsikringsselskapet.
• Brudd på opplysningsplikten kan gi kjøperen prisavslag, erstatning eller heving, og regress fra forsikringsselskapet.