Arvet bolig du aldri bodde i: dette må du vite før salg

Opplysninger om arvet bolig når du aldri har bodd der

Reglene er de samme som for alle selgere. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke har fått en opplysning som du kjente eller måtte kjenne til, som han hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen. Det finnes ikke noe unntak for arvinger som aldri bodde i boligen.

Men utgangspunktet er hva du kjenner til, og hva du burde ha visst. Du kjenner sannsynligvis til mindre enn en som har bodd der i tjue år. Har du aldri vært i kjelleren, kan du ikke opplyse om fukt du ikke har sett. Det betyr ikke at du kan la være å undersøke noe. Regelen om «måtte kjenne til» kan bety at du må ta hensyn til opplysninger som du har lett tilgang til. Hovedreglene for opplysningsplikten er forklart i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Slik skaffer du opplysningene

Du kan gå gjennom flere kilder for å finne ut hva som er kjent om boligen.

• Papirer etter den som døde: kvitteringer, fakturaer, ferdigattest, tidligere tilstandsrapporter og forsikringsoppgjør.
• Slekt og naboer som kjente boligen, og som kan si noe om skader og ombygginger.
• Boligen selv: gå gjennom den og noter det du ser, som fuktflekker, sprekker og gammel elektrisk anlegg.
• En bygningssakkyndig, som kan skrive en tilstandsrapport.

Har håndverkere utført arbeid de siste fem årene, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere det, så er det lurt å lete etter slikt tidlig. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg.

Ferdigattest er avslutningen på et søknadspliktig tiltak. Finner du ikke ferdigattest, kan det bety at tiltak ikke er avsluttet, og det bør du opplyse om. En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår.

Skriv hva du vet og hva du ikke vet

Poenget er å gi kjøperen et riktig bilde av kunnskapen din. I egenerklæringen kan du skrive at du har arvet boligen, aldri har bodd der, og at svarene bygger på papirene og det du har sett. Det er en riktig beskrivelse, og den hjelper kjøperen å forstå hvor sikre svarene er.

Vær forsiktig med ord som «ingen kjente feil» hvis du ikke har undersøkt. Det du ikke vet noe om, kan du skrive at du ikke kjenner til. Et bevisst nei når du egentlig ikke vet, kan bli oppfattet som en påstand om at boligen er i orden. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt.

Alder og stand teller også

Mange arvede boliger er eldre og lite oppusset. Kjøperen kan kreve at boligen er i samsvar med det han kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. En gammel bolig med gammel elektrisk installasjon kan altså ikke sammenlignes med en ny. Ved forbrukerkjøp har «som den er» og lignende generelle forbehold ingen virkning, og boligen kan være en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen. Det gjør at prisen du setter og standen du beskriver, bør henge sammen. Er boligen i dårlig stand, bør det stå klart i salgsoppgaven.

Slik gikk det for Ronja

Ronja arvet en hytte av en onkel hun bare hadde truffet noen få ganger. Hun hadde aldri overnattet der. Da hun skulle selge, fant hun en mappe med kvitteringer, en gammel taksering og en faktura for nytt tak fra åtte år tilbake.

Hun var usikker på hva hun kunne skrive. I stedet for å svare «nei» på alle spørsmålene i egenerklæringen, skrev hun at hun hadde arvet hytta, aldri hadde bodd der, og at svarene bygde på papirene i mappen og en befaring med nabo. Hun bestilte tilstandsrapport, og takstmannen fant fukt i kjelleren som ingen hadde nevnt.

Kjøperen fikk rapporten og egenerklæringen, la inn et bud som var lavere enn prisantydningen, og kjøpte uten å be om noe mer. Året etter, da han fant en gammel fuktskade i veggen, avviste Ronja kravet: Skaden stod i rapporten, og kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går fram der.

Forsikring og krav mot deg etter salget

Har du boligselgerforsikring, gjelder det bare selgeren som er oppgitt i forsikringsbeviset. Salg mellom slektninger og til noen som har bodd der, er ikke omfattet hos Fremtind. Regress kan komme hvis du har brutt opplysningsplikten. Hvem som svarer for et salg fra et dødsbo, og hvordan ansvaret fordeles mellom flere arvinger, er ikke regulert direkte i avhendingslova. Skal det gjøres opp i et dødsbo, bør du finne ut hvem som er selger etter skiftet.

Har boligen vært utleid, kan leietakeren ha klager som kjøperen også bør kjenne til, og det er tema i artikkelen om salg av utleiebolig og leietakerens klager. Vil du vite hva du kan gjøre om boligen skal leies ut før salget, se utleie av dødsboets bolig i påvente av salg.

Kort oppsummert

• Selger du en arvet bolig du aldri bodde i, gjelder de samme reglene om opplysninger som for andre selgere.
• Du må opplyse om det du visste eller burde ha visst, så hent inn papirer, spør slekt og naboer og bestill tilstandsrapport.
• Skriv i egenerklæringen at du har arvet boligen og hva svarene bygger på.
• «Som den er» og generelle forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp, så beskriv standen konkret.
• Regress og ansvar ved salg fra dødsbo er uklart, så avklar først hvem som er selger.