Utbedre før salget eller opplyse og selge?

Hva som avgjør om du bør utbedre eller opplyse

Du kan i hovedsak velge mellom to veier. Den ene er å utbedre feilen før boligen legges ut. Den andre er å beskrive feilen åpent og la kjøperen ta hensyn til den i budet. Begge er lovlige. Det som ikke er lovlig å velge, er en tredje vei der du vet om feilen og tier.

Tre spørsmål avgjør vanligvis valget. Hva koster utbedringen sammenlignet med hva feilen kan trekke ned salgsprisen? Kan arbeidet gjøres så godt at en håndverker står inne for det? Og har du tid til å vente med visning og salg til det er gjort? Er svaret nei på de to siste, kan det være bedre å opplyse.

Husk at du som selger uansett bærer kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg. Det står i avhendingslova § 2-6. Utbedringen er altså din regning, mens en prisreduksjon er kjøperens gevinst.

Når utbedring lønner seg

Utbedring kan lønne seg når feilen er avgrenset og lett å beskrive, for eksempel en lekkasje under vasken eller et defekt vindu. Da fjerner du en anmerkning i tilstandsrapporten og et forhandlingspunkt for kjøperen. Tilstandsrapporten har tilstandsgrader. Ved TG 3, som betyr store eller alvorlige avvik, skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnaden. Slike anslag brukes ofte av kjøperen som grunnlag for å presse prisen, så det kan være lurt å utbedre før rapporten skrives.

Utbedring hjelper bare hvis den er gjort skikkelig. Arbeid som er utført av kvalifiserte håndverkere de siste fem årene skal den bygningssakkyndige be om dokumentasjon på. Har du kvitteringer, fakturaer og beskrivelse av hva som er gjort, står du sterkere. Har du gjort arbeidet selv uten dokumentasjon, kan kjøperen senere hevde at det ikke var fagmessig utført. Les mer om hva du bør ha i mappen i dokumentasjonen selger bør samle før salget.

Når det er bedre å opplyse og selge

Noen feil er dyre å rette, og du får ikke kostnaden igjen i prisen. Da kan du beskrive feilen tydelig i salgsdokumentene og la kjøperen regne den inn i budet. Etter avhendingslova § 3-10 kan ikke kjøperen bruke som mangel noe han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig framgår av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese. Har du skrevet det klart, er det vanskelig for kjøperen å komme tilbake med samme feil etter overtakelsen.

Beskrivelsen må være konkret. Et generelt forbehold som «solgt som den er» hjelper ikke deg som selger til en forbruker. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering, teller heller ikke. Skriv derfor hva feilen er, hvor den sitter og hva du vet om omfanget.

Har du vansker med å ordlegge deg uten å skremme bort kjøperne, er det en egen kunst å skrive slike setninger. Du finner mer om det i pilaren om opplysningsplikt ved boligsalg.

Hva du ikke kan unngå ved å utbedre

Det er en vanlig misforståelse at en utbedret feil ikke lenger må nevnes. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Kjøperens kunnskap og undersøkelser begrenser ikke denne plikten. Det betyr at du også bør si fra om at en feil har vært der og hvordan den ble rettet, når det er noe kjøperen kan ha interesse av å vite.

Tenk også på hva kjøperen kan kreve hvis han senere finner en mangel. Etter § 4-12 settes prisavslaget som hovedregel til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Ved brukt bolig er det du som selger som har rett til å tilby retting, og kjøperen må godta det hvis det ikke gir urimelig ulempe. Kjøperen kan i utgangspunktet ikke kreve retting av deg, men han kan kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet. En dårlig utbedring kan altså gi deg et krav som er dyrere enn feilen opprinnelig var.

Er du usikker på om utbedringen er vellykket, kan en ekstra undersøkelse gi trygghet. Du kan lese om det i ekstra undersøkelser før salget.

Slik gikk det for Guro

Guro skulle selge en enebolig med et fuktskadet bad. Et anslag fra en rørlegger viste at et nytt bad ville koste omtrent like mye som hun regnet med å tape på prisen. Hun valgte å utbedre, siden hun ville selge før sommeren, og ba håndverkeren gi henne skriftlig dokumentasjon på arbeidet.

Tilstandsrapporten ble skrevet etter at badet var ferdig, og rapporten viste ingen avvik på badet. Guro nevnte likevel i salgsoppgaven at badet var pusset opp på grunn av en tidligere fuktskade, og la ved dokumentasjonen fra håndverkeren. Kjøperen ba om å få se papirene, ga budet sitt uten å trekke noe fra for badet, og hadde ingen innvendinger da han overtok.

Kort oppsummert

• Utbedre før salg lønner seg når feilen er avgrenset, kostnaden står i forhold til prisgevinsten, og arbeidet kan dokumenteres.
• Opplyse og selge er et godt valg når utbedringen er dyr eller tidkrevende og feilen kan beskrives konkret.
• En utbedret feil bør fortsatt nevnes, og dokumentasjonen bør ligge ved salgsoppgaven.
• Generelle forbehold hjelper deg ikke som selger til forbruker, så beskrivelsen må være spesifikk.
• Utbedrer du dårlig, kan prisavslaget kjøperen krever bli dyrere enn feilen opprinnelig var.