Hva med feil jeg bare «tror» kan finnes?

Loven bruker «visste eller burde ha visst»

Kjernen står i avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke har fått en opplysning som du kjente eller måtte kjenne til, som han hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha virket inn på avtalen. Oversatt: visste du eller burde du ha visst det?

Ordene «måtte kjenne til» gjør at mistanke kan telle. Har du sett tegn som en vanlig boligeier ville ha reagert på, kan du ikke uten videre si at du ikke visste. Du trenger ikke ha fått bekreftet feilen. Mistanke som bygger på noe konkret, kan være nok til at du burde ha visst. Hva som gjelder for opplysningsplikten som helhet, står i hovedartikkelen om opplysningsplikt ved boligsalg.

Mistanke med holdepunkter og gjetning uten dem

Ikke all usikkerhet er like farlig. En nyttig forskjell er om mistanken har et grunnlag.

Mistanke med holdepunkter er for eksempel en fuktflekk som kommer tilbake, en lukt i kjelleren etter regn, en dør som setter seg hver høst eller et rom som alltid er kaldere enn resten. Her har du sett noe, og en kjøper ville ønsket å vite det.

Gjetning uten holdepunkter er tanker som at «alle hus fra denne tiden har vel fuktproblemer», uten at du har sett noe i din bolig. Slike generelle vurderinger er det vanskeligere å kalle en feil du burde ha opplyst om.

Mellom disse ligger en gråsone, der du bare kan bruke skjønn. Er du usikker, gjør du best i å behandle mistanken som noe du opplyser om.

Slik opplyser du om mistanke om feil

Poenget er å beskrive det du faktisk vet, ikke å felle en dom over boligen. Skriv hva du har sett og når, og hva du ikke har fått undersøkt. «Jeg har sett fuktflekk på veggen i kjelleren to ganger etter kraftig regn, og har ikke fått avklart årsaken» er en riktig og nøktern beskrivelse. «Kjelleren har fuktproblemer» er en påstand du ikke kan stå inne for.

Svar aldri uriktig på spørsmål. Sier du at det ikke er noe å opplyse om, og det ikke stemmer, har du gitt en uriktig opplysning. Da kan kjøperen kreve at du står for den. Du kan lese mer om formuleringer i artikkelen om å skrive om feil uten å skremme bort kjøpere.

Undersøk før salget hvis du kan

En tilstandsrapport fra bygningssakkyndig hjelper deg. Rapporten skal gi opplysninger om de delene som er undersøkt, og skal si fra hvis en del ikke har vært mulig å undersøke, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av rapporten. Hvis rapporten avdekker det du mistenkte, har du en bekreftet feil å forholde deg til. Hvis den ikke gjør det, har du fått vurdert saken av en fagperson.

Men rapporten fritar ikke for opplysningsplikt. Kjøperens kunnskap og undersøkelser begrenser ikke plikten din til å si fra om det du vet.

Slik gikk det for Jarle

Jarle skulle selge en enebolig fra 1970-tallet. I to somre hadde han sett en mørk flekk på veggen bak kommoden i soverommet, og han hadde en følelse av at taket kunne lekke. Han hadde aldri fått bekreftet det, og han hadde ikke funnet noen lekkasje.

Han bestilte tilstandsrapport, og takstmannen skrev at flekken kunne skyldes fukt og at årsaken ikke var undersøkt. Jarle skrev i egenerklæringen at han hadde sett flekken to ganger og ikke visste årsaken.

Kjøperen bød uten prisavslag, men reklamerte to år senere da det viste seg at taket hadde en liten lekkasje. Jarle pekte på at han hadde opplyst om flekken og at rapporten hadde nevnt den. Kjøperen hadde kjent til forholdet ved avtaleinngåelsen. Kravet førte ikke fram.

Hadde Jarle tiet om flekken, og kjøperen kunne vise at han visste om den, ville utfallet trolig vært et annet.

Hva risikerer du hvis mistanken viser seg å være riktig

Viser mistanken din seg å stemme, og du ikke opplyste om den, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heving. Kjøperen må først sannsynliggjøre at det er en mangel. Han må også reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget feilen. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro, kan du ikke bruke reklamasjonsfristen mot ham. Ved svik, altså at du bevisst har tiet om noe, kan avtalen også rammes etter avtaleloven.

Det er et poeng at du ikke straffes for å ha vært usikker, men for å ha holdt tilbake det du visste. Har du ikke råd til å utbedre kjente feil før salget, kan du lese hva som gjelder i artikkelen om kjente feil du ikke har råd til å fikse.

Kort oppsummert

• Har du en begrunnet mistanke om en feil ved boligen, må du normalt opplyse om den, selv om den ikke er bekreftet.
• Mistanke med holdepunkter er noe annet enn generell gjetning, men du bør bruke skjønn og opplyse om usikre tilfeller.
• Beskriv hva du har sett og når, ikke en påstand du ikke kan stå inne for.
• Tilstandsrapporten hjelper, men fritar deg ikke fra å opplyse om mistanke du selv har.
• Tier du om mistanke som viser seg riktig, kan kjøperen kreve prisavslag, erstatning eller heving.