Kjente feil du ikke har råd til å fikse før salget

Kjente feil må opplyses selv om du ikke utbedrer

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) spør ikke om du har fikset feilen. Den spør om du kjente til den. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke fikk vite om forhold du visste eller burde ha visst om, og som han hadde grunn til å regne med å få vite om. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningen ville påvirket handelen.

En sprekk i grunnmuren, en gammel lekkasje eller et bad du vet er slitt kan alle falle inn under dette. At du ikke har penger til å gjøre noe med saken, endrer ikke plikten. Plikten følger av det du vet, ikke av det du har råd til. Hva som ellers hører til opplysningsplikten, går pilaren om opplysningsplikt ved boligsalg gjennom.

Hvorfor opplysningen beskytter deg

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Loven sier også at han regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å lese. En feil som er beskrevet i salgsdokumentene, kan derfor ikke brukes mot deg etterpå.

Prisen er den andre siden av det samme. Kjøperen vet hva han kjøper, og kan trekke fra det han mener utbedringen koster. Du får kanskje en lavere pris enn med en pusset overflate, men du unngår et krav som kommer måneder etter at pengene er brukt opp.

Hva som skjer hvis du tier

Fortier du feilen, kan kjøperen kreve prisavslag (du gir tilbake en del av kjøpesummen), erstatning eller i verste fall heve kjøpet. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen, hvis ikke noe annet bevises. Har du vært uærlig eller i strid med god tro, kan du heller ikke skjule deg bak at kjøperen reklamerte for sent.

Tier du, kan du også miste beskyttelsen fra en boligselgerforsikring. Fremtind knytter regress (selskapets krav om å få pengene tilbake fra deg) til at selgeren har misligholdt opplysningsplikten. Gjensidige knytter det til uriktige eller ufullstendige opplysninger. Vilkårene i din egen forsikring avgjør hvor langt dette rekker.

Slik gikk det for Lene

Lene skulle selge en enebolig og visste at kjellerveggen hadde vært fuktig hver vår. Hun hadde ikke penger til drenering før salget, og fristelsen var stor til å male over flekkene. I stedet skrev hun ned hva hun hadde sett, når det hadde skjedd, og hva en rørlegger hadde sagt om årsaken. Megleren tok det med i salgsoppgaven, og tilstandsrapporten bekreftet fuktmålingene.

To av budgiverne trakk seg. Den tredje la inn et bud som lå godt under prisantydningen og sa åpent at han regnet med å drenere selv. Lene godtok, og da fuktproblemet meldte seg igjen året etter, hadde kjøperen ingenting å komme med. Han hadde kjent feilen og priset den inn.

Slik gjør du det når pengene er små

Start med å samle det du vet, og skriv det ned mens du husker det. Dokumentasjonen selger bør samle før salget viser hva som er nyttig: kvitteringer, bilder, tidligere rapporter og notater om hva som er gjort.

Tilstandsrapporten gir et sjablonmessig anslag på utbedringskostnaden for det som får tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik). Kjøperen ser altså tallet. Vurder om det lønner seg å utbedre selv, eller å la kjøperen ta det. Avveiningen går utbedre før salget eller opplyse og selge? gjennom.

Er du usikker på hva som skjuler seg bak en flekk eller en lyd, kan en ekstra undersøkelse gi et bedre grunnlag. Det tar bestille ekstra undersøkelser før salget opp. Og har du bare en magefølelse uten noe konkret å vise til, er det egne regler for feil du bare tror finnes.

Melder kjøperen krav etter overtakelsen, har du rett til å tilby å rette feilen. Tilbyr du det, må kjøperen som hovedregel godta det, med mindre det gir ham urimelig ulempe. Har du ikke penger til å rette, er det likevel bedre at feilen er opplyst på forhånd enn at du må finne pengene i ettertid.

Kort oppsummert

• Kjente feil du ikke har råd til å fikse, må du opplyse om, uansett hvor dyre de er å utbedre.
• Opplysningen flytter feilen inn i prisen, og kjøperen kan ikke senere bruke det han kjente til som mangel.
• Fortier du feilen, risikerer du prisavslag, erstatning og heving, og forsikringen kan kreve pengene tilbake.
• «Som den er» og kjøperens egen befaring fritar deg ikke fra å si fra om det du vet.
• Skriv ned hva du vet, og la det stå i salgsdokumentene.